Schrif­te­lijke vragen Grote urgentie kwetsbare doel­groepen

Indiendatum: 2 nov. 2023
Antwoorddatum: 17 nov. 2023

Schriftelijke vragen 200/2023

Steeds meer kwetsbare Utrechters - mensen uit de maatschappelijke opvang, statushouders en anderen - kunnen geen woning vinden. Dit heeft groot leed tot gevolg. Dat is vooral het geval voor de mensen zelf, die geen eigen huis vinden om zo een nieuw bestaan op te bouwen, en die in het ergste geval zelfs op straat komen. Daarnaast zien we ook dat steeds meer mensen niet uit de opvang of een zorginstelling kunnen vertrekken, ook al zijn ze daar wel klaar voor, omdat er geen woningen zijn. Het gevolg is dat die plekken bezet blijven en andere mensen niet de hulp kunnen krijgen die zo hard nodig is. Met alle gevolgen van dien.

De urgentie is groot en hier moet veel gebeuren. Meer dan we afgelopen periode van het college hebben gezien. De overheid en daarmee de politiek is aan zet om de bestaanszekerheid van deze mensen te garanderen. Het principe ‘geen mens slaapt op straat’, dat Utrecht al lange tijd terecht met trots uitdraagt, moet daarin leidend zijn. Dat vraagt om alles op alles te zetten om zo veel mogelijk kwetsbare Utrechters aan een woning te helpen en daarmee indirect ook heel veel anderen aan een plek in de opvang of met zorg.

Het college kondigt in de recente brief al verschillende maatregelen aan. Dat is positief en ook nodig. De fracties zien echter hoe groot de urgentie is en dat er meer nodig is. Om die reden is er op 14 november een RIB en op 23 november een commissiedebat gepland. In opmaat naar het commissiedebat willen de fracties enkele informatieve en politieke vragen stellen die bij het debat betrokken kunnen worden. Wij verzoeken het college daarom deze vragen uiterlijk vrijdag 17 november te beantwoorden.

De fracties hebben de volgende vragen:

Niet alle maatregelen zijn ons even lief

Algemene reactie: Wij herkennen de grote urgentie om meer passende woningen in Utrecht te realiseren voor zowel kwetsbare en bijzondere doelgroepen als voor regulier woningzoekenden. De komende jaren is er een groeiend tekort aan woningen en hebben steeds meer mensen (zeker mensen in een kwetsbare positie) moeite een geschikte woning te vinden, met alle persoonlijke, maatschappelijke en financiële gevolgen van dien. Boven op de inzet op alle treden tegelijk, is meer nodig om tot versnelling of ophogen van aantallen te komen, zoals extra financiën om businesscases sneller rond te krijgen, politiek draagvlak om onconventionele keuzes te maken in wijziging van beleid en/of bereidheid tot concessies op andere ambities. Deze keuzes zullen niet bij iedereen op applaus kunnen rekenen, maar gezien het grote belang voor de stad en complexiteit van de opgave hebben wij uw steun hard nodig om de nodige resultaten te behalen. Dit gezamenlijke vraagstuk voor de stad vraagt om oplossingen en medewerking van alle partijen die erbij betrokken zijn.

1. Wat de fracties betreft is er een volgordelijkheid in de wenselijkheid van maatregelen: permanent wonen, tijdelijk wonen, opvang en - als het onvoldoende blijkt - eindigen mensen op straat. Hoe verder in de ‘trechter’ hoe minder humaan, hoe duurder per persoon maar helaas zijn het juist vaak deze maatregelen die wel sneller kunnen. In hoeverre deelt het college deze ‘trechter’ van wenselijkheid en is zij bereid dit leidend te maken in het ingrijpen t.b.v. kwetsbare doelgroepen?

Antwoord: Wij herkennen de volgordelijkheid in de wenselijkheid van maatregelen, als onderdeel van de bredere tredenaanpak zoals in de raadsbrief Realisatie huisvestingsmogelijkheden in sociaal segment van 26 september beschreven. De maatregelen uit de raadsbrief zijn gericht op het vergroten van de totale voorraad (sociale) woningen, die zowel ten goede moet komen aan regulier woningzoekenden als kwetsbare en bijzondere doelgroepen. Permanente huisvesting heeft als meest duurzame oplossing de hoogste prioriteit. Om op middellange termijn een substantieel aantal woningen toe te voegen is tijdelijke woningbouw een belangrijke interventie. De overige treden (optimaliseren bestaande woonvoorraad, samenwerken in de regio en inzet/aankoop vastgoed) hebben een kleiner effect, dat veelal pas na 2024 zichtbaar wordt, mits we hier alle inzet op blijven plegen. Dakloosheid is een woonprobleem en de oplossing is huisvesting. Op het moment dat we niet kunnen zorgen voor voldoende huisvesting, is opvang de dure consequentie met zeer ongewenste persoonlijke en maatschappelijke gevolgen. Dit willen we voorkomen door extra te investeren in huisvesting. Zie bijlage 1 voor een toelichting op de kosten van opvang.

2. Is het college het met de fracties eens dat elke stap in de trechter met kosten gepaard gaat en zelfs duurder wordt? Deelt het college ook dat dit betekent dat mogelijke kosten bij eerdere stappen in de trechter daarom altijd afgewogen moeten worden tegen potentiële latere, hogere kosten van niet ingrijpen?

Antwoord: Ja, elke stap in de trechter wordt duurder en de kosten van het gebrek aan voldoende passende huisvesting maken onderdeel uit van de afwegingen. Het is noodzakelijk om nu keuzes te maken over bijvoorbeeld het toevoegen van extra (tijdelijke) woningen boven op de geplande aantallen, maar ook over de andere treden. Als we dat niet doen dan heeft dat enerzijds tot gevolg dat we de consequenties daarvan moeten bekostigen (het financieren van opvang wat duur is en minst duurzaam) en anderzijds dat langdurig verblijf in de opvang of onwenselijke situaties niet bijdraagt aan herstel, zelfredzaamheid, integratie en participatie. Dat brengt allerlei maatschappelijke kosten met zich mee op het gebied van zorg, inkomensondersteuning en veiligheid. Onvoldoende woningen toewijzen aan statushouders kan ertoe leiden dat het Rijk de provincie opdraagt zelf snel statushouders in de gemeente te huisvesten, bijvoorbeeld in hotels. Hiervoor is een financiële regeling van het Rijk beschikbaar voor maximaal één jaar, waarna deze mensen alsnog gehuisvest moeten worden. Bovendien zien we de asielketen vastlopen, mede door onvoldoende woningen voor statushouders.

3. Afhankelijk van de maatregel is er impact op de korte, middellange of lange termijn. Het probleem is nu urgent maar ook op de lange termijn zijn oplossingen nodig. Is het college dit met de fracties eens? Deelt zij ook dat zowel voor de korte, middellange als lange termijn maatregelen nodig zijn en dat het behulpzaam is maatregelen ook zo te categoriseren?

Antwoord: Ja, zie ter illustratie bijlage 2: Uitwerking potentiële interventies tot 2028.

Omvang van het probleem (informatief)

4. Kan het college meer in detail inzichtelijk maken per jaar hoeveel extra woningen voor kwetsbare doelgroepen er nodig zijn tot bijvoorbeeld 2030? Graag daarin zichtbaar maken wat wordt toegevoegd aan permanente woningbouw, wat al wordt toegevoegd met tijdelijke woningbouwlocaties, wat de impact van mogelijke aanvullende tijdelijke woningbouwlocaties is en hoe groot de resterende behoefte is?

Antwoord: In 2023 is het gat tussen vraag en aanbod bij de huisvesting van kwetsbare en bijzondere doelgroepen circa 900 woonplekken. Tussen nu en 2028 komen er op jaarbasis zo'n 2.400 - 2.600 woningen vrij uit mutaties in de bestaande voorraad en tussen de circa 450 en 1.720 sociale woningen door toevoeging van permanente nieuwbouw. Hiervan zijn tussen de 135 en 515 sociale huurwoningen specifiek voor kwetsbare en bijzondere doelgroepen, op basis van 30% van de huidige harde planvoorraad sociaal (corporaties en andere partijen). Voor de reeds geplande tijdelijk wonen projecten gaat het om start bouw van circa 280 woningen in 2023 (circa 80 voor kwetsbaren), circa 520 woningen in 2024 (circa 150 voor kwetsbaren) en circa 250 woningen (circa 75 voor kwetsbaren) in 2025, op basis van 30% van de verwachte woonplekken per project. Zonder extra tijdelijk wonen projecten of andere interventies is het verschil op z’n kleinst in 2028 door de relatief grote oplevering van sociale nieuwbouwwoningen, maar alleen wanneer de vraag gelijk blijft en als de productie goed op gang blijft. En zelfs dan gaat het in 2028 om een tekort van enkele honderden woonplekken. Als gevolg van het tekort aan woningen wordt er voor komend jaar gekeken naar mogelijkheden voor het tijdelijk ophogen van het aantal toewijzingen aan kwetsbare en bjizondere doelgroepen We zullen dit beeld periodiek updaten op basis van de dan bekende cijfers van de vraag- en aanbodzijde. Zie ook antwoord 7 en de grafische weergave (cijfers zijn niet exact) hieronder.

Aanvullend, voor verder inzicht in (en duiding bij) de ontwikkeling van de vraag van kwetsbare en bijzondere doelgroepen de komende jaren, zie bijlage 3: Toelichting ontwikkeling vraag kwetsbare en bijzondere doelgroepen.

5. Kan er toelichting worden gegeven over de achtergrond/context hoe de huidige (urgente) situatie anders is dan voorgaande jaren, waar mogelijk onderbouwd met cijfers? Kan daarnaast ook iets worden gezegd over de verwachting van komende jaren?

Antwoord: De huidige situatie is anders dan voorgaande jaren in een aantal opzichten. Zo hebben we sinds eind 2022 de volledige opgave scherp in beeld, waar dit eerder incompleet en gefragmenteerd was. Dit betekent bijvoorbeeld dat de groep dak- en thuisloze jongvolwassenen inzichtelijker is, waardoor de totale vraag hoger is dan eerder werd aangenomen. Ook is in de afgelopen jaren de taakstelling voor het aantal te huisvesten statushouders toegenomen.
Voor de komende jaren is het lastig om de precieze ontwikkeling van de vraag in kaart te brengen. Dit komt omdat er veel factoren zijn die hier invloed op hebben en omdat de ontwikkeling van deze factoren nog onduidelijk is (zie ook toelichting in bijlage 3). Wat we wel kunnen zeggen, is dat we verwachten dat de vraag zal stijgen doordat de instroom van asielzoekers hoog blijft (waarvan een deel uiteindelijk statushouder zal worden en daarmee recht heeft op een woning), door de toename van mensen in de maatschappelijke opvang door de huidige economische situatie, en door het algemene tekort aan woningen. Een daling verwachten we alleen bij de politieke keuze om niet meer voor alle doelgroepen in huisvesting te voorzien, of op termijn door grootschalige veranderingen in migratieontwikkelingen of in de economische situatie. Een politieke keuze om niet meer voor alle groepen (volledig) in huisvesting te voorzien verandert echter niks aan de behoefte van deze groepen.
In onderstaande grafiek zijn de ontwikkelingen van de afgelopen en komende jaren samengevat.
Verder staan in bijlage 3 (Toelichting ontwikkeling vraag kwetsbare en bijzondere doelgroepen) zowel de ontwikkeling van de afgelopen jaren als de verwachting voor de komende jaren uitgebreid beschreven.

6. Hoe verder in de ‘trechter’ hoe duurder het is om een kwetsbare Utrechters te huisvesten of op te vangen. Kan inzicht worden gegeven van de kosten per persoon bij permanent wonen, tijdelijk wonen en opvang?

Antwoord: (Tijdelijk) wonen is niet vergelijkbaar met opvang als oplossing voor gebrek aan voldoende huisvesting, met name omdat het om een andere functie gaat. Opvang is een noodoplossing bij dakloosheid. (Tijdelijk) wonen is zelfstandige huisvesting. Bij gebrek aan huisvesting wordt – in verband met de schaarste - een groter beroep gedaan op de opvang. Onderstaande toelichting is bedoeld om hier inzicht in te bieden. Dit overzicht leent zich niet voor een één-op-één vergelijking.

Kosten van Opvang
Opvang is bedoeld om voor heel korte termijn (maximaal enkele maanden) een dak boven het hoofd te bieden aan mensen die dakloos zijn en is geen structurele oplossing. Dit is terug te zien in de kwaliteit van verblijf. Denk hierbij aan zeer weinig vierkante meters per persoon, weinig privacy, gedeelde voorzieningen en vaak ook gedeelde slaapkamers. Voor bijna alle mensen in de opvang is een eigen woonplek (tijdelijk of permanent) het doel voor uitstroom uit de opvang.

De kosten van opvang zijn afhankelijk van het type opvang. Maatschappelijke opvang metéénpersoonskamers is duurder dan crisisnoodopvang met weinig voorzieningen en meerdere bedden op één kamer. De opvang van statushouders in AZC's in afwachting van een woning is de verantwoordelijkheid en financiering van het rijk. Zie bijlage 1 voor een toelichting op de kosten.

Kosten van tijdelijk wonen
Tijdelijk wonen is zelfstandig wonen, gelijk aan zelfstandig wonen in een permanente woning. Het gaat om volwaardige huisvesting en biedtbewoners persperspectief en de gelegenheid om hun leven weer op te pakken.. De woningen zelf staan niet permanent op dezelfde plek. In de exploitatie zijn stichtingskosten en beheer opgenomen. De huurder betaalt huur, waarbij de normen voor sociale huur worden gehanteerd (inclusief evt. huurtoeslag). Deze huur dekt voor het overgrote deel de kosten voor realisatie en exploitatie. Bij tijdelijke woningen kan uitgegaan worden van een eenmalig tekort per woning dat ligt tussen de € 5.000 en € 30.000 per woning. De hoogte van het tekort wordt bepaald door meerdere factoren, zoals kwaliteit van de units, exploitatieduur, kosten voor bouw- en woonrijp maken, wel of geen vervolglocatie, enzovoorts. Dit is exclusief kosten voor een eventuele herplaatsingsgarantieregeling als er geen sprake is van vervolglocatie. De kosten voor het realiseren van een tijdelijke woning wijken dus fundamenteel af van de kosten voor het realiseren van opvang. Ten opzichte van opvang heeft tijdelijke (en ook permanente) woningbouw een groter effect op de bewoners; immers er is weer perspectief. Voor een uitgebreide beschrijving over kosten en businesscases zie ook het antwoord bij vraag 13.

Kosten van permanent wonen
Permanente woningen worden gerealiseerd als onderdeel van een gebiedsontwikkeling/projectontwikkeling. De businesscase die wordt opgesteld voor de financiële haalbaarheid, wordt samengesteld uit alle kosten en opbrengsten die nodig zijn om het project te realiseren. Bij een sluitende businesscase zijn de kosten per persoon nul. De huurder betaalt huur, waarbij de normen voor sociale huur worden gehanteerd (inclusief evt. huurtoeslag).

Op dit moment zijn sommige projecten niet haalbaar, vanwege met name macro economische omstandigheden (inflatie, hoge bouwkosten en stijgende rente). De projecten moeten wel voldoen aan beleidseisen van de gemeente. Vanwege de combinatie van deze economische omstandigheden en de beleidseisen zijn projecten niet (makkelijk) haalbaar. Om de woningbouw te blijven continueren kunnen we ervoor kiezen om financiële bijdragen te leveren (als het geen staatssteun is) of bepaalde eisen te wijzigen.

Permanent wonen

7. Kan cijfermatig verder worden onderbouwd hoeveel woningen er in de reguliere bouw verwacht worden? Graag met cijfers voor het totaal aantal woningen, aantal sociale huurwoningen en het aantal sociale huurwoningen voor specifiek kwetsbare doelgroepen? Bij voorkeur per jaar en weer t/m 2030.

Antwoord: De hoogste prioriteit heeft het verhogen van het tempo en volume van de permanente sociale woningbouw. Nieuwbouwcijfers fluctueren sterk door marktomstandigheden, maar ook door het prognosticeren van grote projecten. We rapporteren tweejaarlijks over de woningbouwaantallen bij het MPR en bij de Peilstok Stedelijke Ontwikkeling. Tot en met 2029 zitten er circa 21.000 woningen in de harde plancapaciteit (definitie gemeente Utrecht), dit komt neer op circa 3.000 woningen per jaar. Tot en met 2029 is van de harde plancapaciteit op dit moment circa 36% sociaal (ongeveer 7.700 woningen, 7% zelfstandige studentenwoningen en 29% zelfstandige sociale huurwoningen). Hiervan wordt tot 2030 ongeveer tweederde (5.300 woningen) ontwikkeld door corporaties. Op dit moment wordt circa 30% van de sociale huurwoningen van corporaties toegewezen aan kwetsbare en bijzondere doelgroepen. Zonder extra locaties voor tijdelijk wonen of andere interventies kunnen we daarmee niet aan de vraag voldoen (zie ook antwoord 4).

Door de huidige marktomstandigheden zien we een terugval en vertraging in de woningbouwproductie (zie ook MPR bij VJN 2023 en peilstok 2023 bij Berap). De prognoses zijn onzeker, omdat investeringsbeslissingen vaak naar achter worden geschoven tot vlak voor start bouw. In de prognosecijfers moet daarom rekening worden gehouden met planuitval en vertraagde oplevering van woningen. Voor de start bouw van woningen maken we daarom in het MPR en de Peilstok gebruik van een aftopping van 40% planuitval voor de prognoses start bouw van woningen, om zo een realistischer beeld te schetsen van de verwachte aantallen woningen.

De Utrechtse aanpak is noodzakelijk om de productie zoveel mogelijk op gang te houden. Dit doen we door maatwerk, project specifieke maatregelen (wijziging ambities, beleid, programmatisch of financieel), transparant (open boeken) en op basis van wederkerigheid. Om meer sociaal te kunnen toevoegen (>33%) is nader onderzoek nodig naar de benodigde concessies en consequenties, bijvoorbeeld kleinere sociale woningen. Kleinere woningen kunnen worden gerealiseerd door meer verdichting toe te staan in projecten. E.e.a. betekent ook dat er op onderdelen moet worden afgeweken van de middenhuurregeling (actieplan middenhuur Utrecht) en we flexibeler moeten omgaan met de oppervlakte-eis van 65 m2.

Door de onzekerheid in de huidige markt en het reële risico op lagere bouwproductie en lagere aantallen nieuwbouwwoningen, is het noodzakelijk om in te zetten op extra locaties voor tijdelijke woningen en andere interventies, omdat anders grote groepen kwetsbare en bijzondere doelgroepen niet gehuisvest gaan worden.

8. Kan het college een overzicht geven van maatregelen om het aantal permanente nieuwbouwwoningen in de toekomst te verhogen met daarbij de verwachte impact (aantal kwetsbare doelgroepen die we ermee kunnen huisvesten) en de verwachte kosten?

Antwoord: Begin dit jaar, toen duidelijk werd dat de woningmarkt echt aan het afkoelen was, zijn we meteen gestart met maatregelen om de permanente woningbouw zoveel mogelijk op gang te blijven houden. Er is een projectenlijst opgesteld met belangrijke voorwaarden dat de te selecteren projecten snel
konden doorstarten met inzet van maatregelen (eind Q4 2023 of Q1 2024) en de focus lag op betaalbare woningbouw. Op basis van de Utrechtse aanpak (project specifiek, transparant, open boeken, wederkerigheid en maatregelen zowel inhoudelijk als financieel) is de 1e tranche maatregelen met de projecten vastgesteld Voor een project is al een vergunning aangevraagd, voor een ander project zal die binnenkort worden ingediend. Deze aanpak is door de marktpartijen goed ontvangen.
Vooral de projectspecifieke aanpak (dus niet overal een generieke aanpassing van specifieke beleid) en dus maatwerk toepassen op onderdelen van projecten, kreeg draagvlak. Tegelijkertijd zijn er 16 projecten opgevoerd voor de Rijkssubsidieregeling Startbouwimpuls. Medio november hopen wij meer te horen over de toewijzing van deze subsidie.Ook het Utrechts Plan Proces (UPP) wordt op dit moment herzien om het bestuurlijk besluitvormingsproces te versnellen. Vanwege de invoering van de Omgevingswet zijn de werkprocessen geoptimaliseerd. In zowel de Utrechste aanpak als de startbouwimpuls, is er door de markt goed en constructief meegewerkt aan deze versnellingsmaatregelen voor de woningbouw.

In vervolg op de 1e tranche is de 2e tranche maatregelen gestart, met een analyse van een nieuwe lijst van projecten die met een divers pakket aan maatregelen (inhoudelijk en financieel) de komende jaren ondersteund kunnen worden. Deze wordt in Q1 van 2024 aan de raad voorgelegd. Daarnaast worden andere subsidiemogelijkheden ingezet, zoals de 6e tranche Woningbouwimpuls regeling van het Rijk en zijn we in gesprek met de provincie over de mogelijkheden van de subsidieregeling woningbouwversnelling (regeling is in de maak).

Ter verduidelijking: de ‘1e en 2e tranche maatregelen’ vallen onder de eigen Utrechtse aanpak waar wij de woningmarkt mee ondersteunen. De 6e tranche Woningbouwimpuls is het 6e (en voorlopig laatste) subsidiepakket van het Rijk waarmee zij financiële ondersteuning bieden aan projecten die financieel niet uitkunnen. De Startbouwimpuls is een specifieke subsidieregeling die in het leven is geroepen door het Rijk om projecten het laatste duwtje te geven, die op het punt stonden om te beginnen (bestemmingsplan gereed of vergunning).

Al deze maatregelen leiden niet tot meer permanente woningen. Door de huidige marktontwikkelingen is de inzet gericht op het zoveel mogelijk op gang blijven houden van de woningbouwproductie in plaats van het verhogen van de productie. De maatregelen zijn hard nodig om te voorkomen dat er niet een grotere dip ontstaat (voor mogelijk langere periode) dan in de eerdere prognoses aangegeven. Om tot versnelling of ophogen van aantallen te komen is er meer nodig, zoals extra financiën om businesscases sneller rond te krijgen, politiek draagvlak om onconventionele keuzes te maken in wijziging van beleid en/of bereidheid tot concessies op andere ambities, etc.
De verwachte kosten die gekoppeld zijn aan maatregelen om het aantal permanente
nieuwbouwwoningen te verhogen lopen behoorlijk uiteen. Het kan gaan over extra plankosten, bijdragen in niet-sluitende businesscases, investeringen in vastgelopen projecten of kosten van het herzien van plannen. In de raadsbrief ‘Bovenwettelijke eisen bij gebieds- en projectontwikkeling’ van 25 oktober 2023 is uiteengezet welke onderwerpen een financiële impact hebben op de haalbaarheid van projecten.
Zie antwoord 7 voor het aantal sociale woningen voor kwetsbare en bijzondere doelgroepen.

9. Kan het college een overzicht geven van de andere maatregelen die mogelijk zijn om de bestaande voorraad woningen te benutten voor het huisvesten van kwetsbare doelgroepen? Graag ook weer met de impact (aantal kwetsbare doelgroepen die we ermee kunnen huisvesten) en de verwachte kosten.

Antwoord: Op dit moment wordt het plan van aanpak Beter benutten bestaande voorraad opgesteld. Het gaat hierbij om een maatregelenpakket om de doorstroming te verbeteren, het stimuleren van woningdelen (zoals hospitaverhuur), splitsen en optoppen en de inzet van particuliere sociale huur. Op korte termijn levert dit maatregelenpakket geen grote aantallen op, en ook op langere termijn gaat het niet om grote aantallen (eerder tientallen dan honderdtallen). Ondanks het beperkte effect van deze maatregelen, draagt het wel bij aan het verlichten van het vraagstuk. Bovendien is de potentie moeilijk in te schatten, omdat deze deels afhankelijk is van hoe inwoners van Utrecht gebruik gaan maken van de verschillende (doorstroom)maatregelen en of zij bijvoorbeeld een woning willen delen. We blijven scherp op nieuwe kansen en benutten van mogelijkheden, bijvoorbeeld via best practices van andere gemeenten. Zie voor meer informatie en cijfers bijlage 2: Uitwerking potentiële impact treden).

10. Er zijn ook mogelijkheden van bestaand vastgoed dat nu nog geen wonen is. Denk aan winkels, kantoren, eigen vastgoed van de gemeente en in het oog springende locaties zoals de Einsteindreef en het oude casino pand. Kan het college schetsen welke kansen zij hier ziet, inclusief impact (aantal kwetsbare doelgroepen die we ermee kunnen huisvesten) en de verwachte kosten.

Antwoord: Door hun bouwkundige structuur en gemiddelde afmeting zijn kantorengebouwen het meest geschikt voor transformatie naar wonen. Maar er zijn weinig (volledige) kantoorgebouwen die actief aan de markt worden aangeboden. In 2022 bedroeg het leegstandspercentage onder kantoren 4,5% van de kantorenvoorraad. Dat percentage ligt onder de 5-7% die vaak gehanteerd wordt als benodigde frictieleegstand om de markt goed te laten functioneren. Databronnen zoals Funda in Business en een recente rondgang bij de Utrechtse makelaars bevestigen dit beeld. En de kantoorgebouwen die momenteel (wel) in verkoop worden aangeboden zijn door hun locatie of bouwkundige aard niet allemaal geschikt voor transformatie. De meeste kantoren die geschikt waren voor permanent wonen zijn in de vorige vastgoedcrisis al getransformeerd. Of recent ingezet voor de opvang van Oekraïners. Zie ook de raadsbrief Ontwikkelingen opvang Oekraïense vluchtelingen en asielzoekers. Daarnaast zijn de panden die leeg staan niet altijd geschikt om in te wonen. Dit heeft te maken met daglichttoetreding, omgevingsvereisten zoals geluid, veiligheid, fijnstof of vanuit de bestemming/vergunning die omliggende bedrijven hebben. In Q4 2023 sturen we u een rapportage over potentieel geschikte bestaande (kantoor)panden voor transformatie naar aanleiding van motie M112 Kijk ook
naar kantoorpanden voor tijdelijk wonen t.b.v. een scherper beeld van de potentie van kantoorpanden.
Vorenstaande neemt niet weg dat in voorkomende gevallen kantoorpanden van aanzienlijke omvang actief of onderhands aan de markt worden aangeboden. Transformatie van dergelijke panden kan in zo'n geval een substantiële bijdrage leveren aan de urgente vraag naar huisvesting. De kansen in eigen vastgoed zijn ook beperkt. De leegstand in gemeentelijke panden is met 3,3% zeer laag. Dit komt deels door het efficiënte gebruik binnen de portefeuille en deels doordat de afgelopen decennia - toen er nog geen woningcrisis was - veel van het eigen vastgoed is verkocht als onderdeel van diverse verkooptaakstellingen en financiële doelstellingen. Indien een pand beschikbaar komt, kost de transformatie ervan naar wonen een periode van voorbereiding en realisatie. Te denken valt aan een periode van minimaal twee jaar. Hierdoor is er pas sprake van beschikbaarheid vanaf 2025. Via inzet van eigen vastgoed zien we mogelijkheden om opvanglocaties voor Oekraïners op middellange termijn in te zetten voor huisvesting. Het gaat dan om zo’n 50 onzelfstandige woningen vanaf 2025-2026, waarbij extra investeringen nodig zijn en het beheer moet
worden georganiseerd.

Tijdelijk wonen (beantwoording kan desnoods geheim waar nodig)

Naast BEFU-terrein, Pagelaan en Wetering-Zuid heeft het college de locaties Tussen de Rails fase 1, P+R Overvecht en Utrecht Science Park toegevoegd als locaties voor tijdelijk wonen. Dit is een mooie stap maar in de motie Doen we wat we moeten doen^[1] vroegen de fracties om locaties die optellen tot 700-800 tijdelijke woningen in 2023. Voor de jaren 2024 en 2025 werd gevraagd om realistische doelstelling. De verwachting van 1050 woningen t/m 2025 zoals genoemd in de brief blijft daar sterk op achter. De nood is te hoog om het bij deze aantallen te laten.

11. Deelt het college de mening van de fracties dat er meer tijdelijke woningbouwlocaties nodig zijn om in ieder geval op de korte en middellange termijn (t/m 2030) ervoor te zorgen dat meer kwetsbare Utrechters een woning kunnen vinden?

Antwoord: Permanente woningbouw heeft altijd de voorkeur, maar levert pas op langere termijn woningen op. Op korte en middellange termijn zijn er locaties nodig om tijdelijke woningen te realiseren om het tijdelijk tekort op te vangen. Naast tijdelijke woningbouw moet op de lange termijn permanente woningbouw gerealiseerd worden, zodat mensen uit de tijdelijke woningbouw t.z.t. kunnen doorstromen. Met
tijdelijke woningbouw is het mogelijk om op relatief korte termijn substantiële aantallen te realiseren die kunnen bijdragen aan de oplossing van het huisvestingsprobleem. Om voldoende tijdelijke woningen te realiseren moet ook het vraagstuk van vervolglocaties worden opgelost. Belangrijk discussiepunt bij de tijdelijk wonen projecten is het kwaliteitsniveau. Als de eisen van het permanent bouwbesluit uitgangspunt zijn, vraagt dit op termijn doorplaatsing van de units naar een vervolglocatie, bijvoorbeeld Rijnenburg. Of een financiële garantieregeling met het Rijk en eventueel provincie, om de businesscase haalbaar te maken. Bij een ander lager kwaliteitsniveau, zijn de units na 15 jaar afgeschreven en is doorplaatsing niet nodig. Als de kwaliteitsdiscussie en het doorplaatsvraagstuk niet worden opgelost, zullen de lopende projecten voor tijdelijk wonen vertraging oplopen.

12. Kan het college de lijst van potentiële locaties aanvullen met een duidelijke omschrijving wat afgevallen is om politieke redenen (bijvoorbeeld niet in lijn met eerdere besluitvorming) en wat is afgevallen omdat het simpelweg niet kansrijk genoeg is?

Antwoord: Dit antwoord kunnen wij u niet in openbaarheid geven. Voor het antwoord verwijzen we naar de geheime bijlage van de raadsbrief Aanvullende beantwoording vraag 12 SV 2023 nr. 200 (kenmerk 11843248).

13. Kan waar mogelijk bij die locaties ook inzicht worden gegeven in de kosten voor o.a. het gebied bouwrijp maken, de kosten van verplaatsen, et cetera?

Antwoord: Om inzicht te geven in de businesscase van tijdelijk flexwonen wordt zowel ingegaan op de business case op basis van tijdelijk bouwbesluit als business case op basis van permanent bouwbesluit. Bij beiden is uitgegaan van gemeentelijke grondposities. Tevens vergt het voor beide vormen per locatie maatwerk om de businesscase sluitend te maken. De belangrijkste variabelen om de business case
sluitend te maken zijn:
• aanschafprijs (cq kwaliteit) van de units (met een bandbreedte van minimaal ca €40.000 / unit tot meer dan €80.000 / unit);
• duur van de exploitatie (met een bandbreedte van ca 10 tot 55 jaar);
• de huurprijs (binnen de grenzen van sociale huur);
• overige kosten (locatiespecifieke maatregelen, tussentijdse verplaatsing, etc.).
Tijdelijke woningen op basis van tijdelijk bouwbesluit
Uitgangspunten:
• Nieuwbouwunits van 40.000 per stuk (totaal stichtingskosten ca €65.000)
• BVO 21 m2
• VVO 18 m2
• Huur kwaliteitskortingsgrens, €452 per maand (ex servicekosten, uitgangspunt daarvan is kostendekkend)
Met een exploitatie van 10 jaar is er een tekort van 19K per stuk
Met een exploitatie van 15 jaar is er een tekort van 5,5K per stuk
Het een en ander is verder afhankelijk van restwaarde en kosten t.a.v. locatiespecifieke maatregelen zoals geluidsschermen, damwanden, bodemverontreiniging, etc. In het algemeen wordt er bij een exploitatie van 10 jaar uitgegaan van een tekort van €20.000 tot €30.000 per unit. En met 15 jaar een tekort van €5.000 tot €15.000 per unit. Deze tekorten kunnen met subsidies worden afgedekt. Op dit moment varieert de hoogte van de subsidiebedragen tussen €7.000 tot €12.000 per woning. Dat maakt dat voor 10 jaar er nog een tekort resteert dat gedekt moet worden en dat met 15 jaar er sprake is van een haalbare businesscase.
Deze woningen worden tijdens de exploitatie-periode niet verplaatst naar een andere locatie.

Tijdelijke woningen op basis van permanent bouwbesluit
Bij tijdelijke woningen op basis van permanent bouwbesluit (hogere kwaliteit) is er vaak sprake van grotere woningen (2 of meer units per woning) en maatwerk qua plattegronden, corridors, fietsoplossingen, etc. Hiermee komen de stichtingskosten rond de 150.000 euro uit per woning, plus verplaatsingskosten van €30.000 tot €40.000 per woning. Dit maakt dat er 45-55 jaar exploitatie nodig is om uit de kosten te komen. Bij extra verplaatsingen wordt die termijn langer.
Met deze exploitatietermijn is de beschikbaarheid van een vervolglocatie of afspraken over een garantieregeling noodzakelijk. We bestuderen op dit moment de mogelijkheid van definitieve doorplaatsing van (een deel van) de tijdelijke woningen na hun eerste periode naar een andere locatie, zoals Rijnenburg. Als er geen vervolglocatie beschikbaar is, is een financiële reservering noodzakelijk. Bij het Rijk is een financiële herplaatsingsgarantie beschikbaar waarbij onder voorwaarden dit risico wordt verdeeld tussen rijk, gemeente en corporaties of andere initiatiefnemers.

Bij deze garantieregeling staat de gemeente alsnog garant voor 25% van het restrisico. Berekeningen tot dusver laten zien dat dit leidt tot een forse risicoreservering bij de gemeente. Hiernaast moeten corporaties instemmen met 15% risicoreservering. Het Rijk dekt de resterende 60%.
Zie ook bijlage 4: Afwegingen rondom flexwonen
De kosten voor het bouw- en woonrijpmaken zijn opgenomen in de businesscase. Per locatie verschillen deze kosten; soms is er sprake van bodemverontreiniging, soms is het noodzakelijk een damwand te maken, soms met een duiker worden verplaatst, etc.

Opvang

14. Kan het college inzichtelijk maken welke extra opvangplekken mogelijk zijn om te realiseren? Zowel in vorm als locaties?

Antwoord: Er worden op dit moment verschillende groepen mensen opgevangen onder diverse regelingen. Te weten: mensen die dak- en thuisloos zijn, mensen vanuit de landelijke vreemdelingenvoorziening, EU arbeidsmigranten, mensen die dakloos zijn vanwege geweld (GIA doelgroep), asielzoekers, statushouders en vluchtelingen uit Oekraïne. Huisvesting ter voorkoming van instroom in de opvang geldt voor de Utrechtse inwoners die op een woning wachten en huisvesting als uitstroomperspectief
geldt voor statushouders en Utrechters in de maatschappelijke opvang. Indien er op korte termijn opvangplekken gerealiseerd moeten worden voor deze doelgroepen, gaat het om een vergelijkbare vorm van opvang als die voor Oekraïense vluchtelingen zijn gecreëerd. Dit betekent opvang in een eigen kamer, maar met gedeelde sanitaire voorzieningen en gedeelde keuken. Voor het overgrote deel van de groep bijzondere en kwetsbare doelgroepen biedt deze vorm van opvang geen verbetering ten opzichte van hun huidige (opvang!)situatie. Er zijn voor deze doelgroep op dit moment geen concrete locaties op het oog, omdat ons beleid hier niet op gericht is.

15. Zijn er opvangmogelijkheden overwogen en afgewezen? Zo ja, kan het college toelichten welke dat zijn en wat de reden is dat dit afgewezen?

Antwoord: Opvang is een laatste redmiddel om te voorkomen dat iemand op straat slaapt of zich in een andere slechte situatie bevindt. Het kan tegen zeer hoge kosten de druk tijdelijk verlichten. Het is daarom tot op heden niet als mogelijkheid overwogen, tenzij mensen dak en thuisloos worden. Opvang is namelijk geen duurzame oplossing en van de beschikbare opties het allerduurst. Bovendien moeten deze mensen uiteindelijk toch gehuisvest worden.

16. Kunnen de kosten inzichtelijk gemaakt worden van verschillende opties van opvanglocaties en -vormen?

Antwoord: Zie bijlage 1: Toelichting kosten extra opvang.

Rick van der Zweth, PvdA
Lisanne Snippe, Partij voor de Dieren
Rik van der Graaf, CU
Pepijn Zwanenberg, GroenLinks
Maarten Koning, D66
Yvonne Hessel, UtrechtSolidair
Jantine Zwinkels, CDA
Charlotte Passier, VOLT