Schrif­te­lijke vragen Heront­wik­keling Steck

Indiendatum: 21 jun. 2023
Antwoorddatum: 24 aug. 2023

Schriftelijke vragen 212, 21 juni 2023

Op 1 juni 2023 werd de raad per brief geïnformeerd over de herontwikkeling van het ruimtelijk gebied bij Tuincentrum Steck in Overvecht. De Partij voor de Dieren is erg blij met Steck vanwege onder meer de hoeveelheid biologische planten die ze verkopen. Maar in de herontwikkeling van het gebied bij Steck zien wij onder meer de komst van een hotel en horeca, en ontwikkeling buiten de rode contour. Wij vragen ons af of dit op deze plek past, en of het insectenhotel dat Steck heeft, niet ook het enige hotel zou moeten zijn wat daar staat. Onze fractie heeft dan ook vragen op een aantal thema's:

Landschap & Bebouwing

In de brief wordt gesproken van een vergroening en versterking van landschappelijke- en natuurwaarden waarden als randvoorwaarde bij de ontwikkeling van dit plan, terwijl er dus wel gebouwd zou worden buiten de rode contour.

1. Hoe ziet het college dit precies voor ogen: hoe gaan die vergroening en versterking gerealiseerd worden? Wat voor groen komt erbij?

2. Wat is het effect van de geplande herontwikkeling op het al bestaande groen? Wat zijn de gevolgen voor bomen op de locatie?

Antwoord: Grotendeels zal het bestaande groen worden versterkt. De toe te voegen bebouwing wordt met name gerealiseerd op die delen van de locatie die al verhard zijn. In het kader van het SPVE vindt een flora- en faunaonderzoek plaats dat de basis zal zijn voor het verdere ontwerp. Uitgangspunt van de initiatiefnemer is om de bestaande bomen zoveel mogelijk te handhaven, dan wel te verplaatsen op het terrein.

3. Het college vindt ontwikkelen buiten de rode contour hier een goed idee. Waarom? Wij zijn niet overtuigd door de magere onderbouwing in de raadsbrief. Sterker nog, verstedelijking is in deze ‘Kernrandzone’ gewoon verboden.

Antwoord: In de RSU2040 is de locatie van het tuincentrum benoemd als locatie voor stadsrandontwikkeling, waar “de mogelijkheden kunnen worden onderzocht om initiatieven te combineren met werken, sport, groen en recreatie”. Wij zijn van mening dat de huidige plannen bijdragen aan deze ambities uit de RSU. Verdere verstedelijking in de kernrandzone is inderdaad verboden. Dit is ook zo opgenomen in de (Provinciale) Omgevingsverordening. Echter: hier kan van worden afgeweken wanneer “de verstedelijking gepaard gaat met versterking van de ruimtelijke kwaliteit” (Artikel 9.8. instructieregel Kernrandzone, Interim Omgevingsverordening). Wij zijn van mening dat de huidige plannen de omgevingskwaliteit verbeteren en zullen hierover afstemming blijven zoeken met de provincie. Daarnaast zijn voor de provincie de uitgangspunten uit de ‘Heritage Impact Assessment’ van groot belang voor verdere ontwikkeling van de locatie. Er zijn al geruime tijd plannen voor herontwikkeling van het voormalig Tuincentrum Overvecht (nu: Steck). De eigenaar van het tuincentrum mag, als compensatie voor de uitruil van gronden voor het Noorderpark, zijn tuincentrum in grootte meer dan verdubbelen (van 11.820 m² naar 30.000 m², met daarbij o.a. ruimte voor 800 parkeerplekken). Dit is in 1997 in een convenant tussen gemeente en eigenaar overeengekomen en door middel van een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan ‘Overvecht-Noordelijke Stadsrand’ publiekrechtelijk vastgelegd. De eigenaar van het tuincentrum kan hier dus zowel privaat- als publiekrechtelijk rechten aan ontlenen. Inmiddels zijn zowel de wensen van
de initiatiefnemer als van de gemeente Utrecht t.a.v. de herontwikkeling van het tuincentrum veranderd. Dit biedt kansen om de ontwikkelruimte die er is, in te zetten voor een plan dat meer aan de huidige gemeentelijke wensen tegemoet komt. De noodzaak voor vernieuwing van het tuincentrum is er nog steeds, maar herontwikkeling van de locatie biedt meer kansen dan enkel een vergroting van het tuincentrum.

4. Hoeveel m² gaat er eigenlijk ontwikkeld worden buiten die rode contour?

Antwoord: De huidige footprint van het tuincentrum, gelegen buiten de rode contour, is 11.820 m². In het geldende bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor deze locatie om hier een tuincentrum met een footprint van 30.000 m² te realiseren. De in het huidige bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid willen we graag in overleg met de eigenaar en initiatiefnemer richting de toekomst anders inzetten, beter aansluitend op de ambities van deze tijd (zie ook de beantwoording van vraag 3). De plannen zoals nu in concept voorliggen, gaan uit van een footprint van (maximaal) 17.500m², buiten de rode contour. Dit betekent een vergroting ten opzichte van de huidige bebouwde situatie, maar een sterke verkleining ten opzichte van wat er juridisch planologisch mogelijk is binnen de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid.

5. De Nieuwe Hollandse Waterlinie is aangemerkt als UNESCO Werelderfgoed, wat in de woorden van het college de ‘ruimtelijke ontwikkeling op deze locatie moeilijker maakt’. Waarom zouden we dan überhaupt een ruimtelijke ontwikkeling op deze plek moeten willen?

Antwoord: Een belangrijke voorwaarde om aan de ontwikkelplannen mee te werken, is dat deze plannen niet tot een aantasting van het UNESCO werelderfgoed mogen leiden. Hiervoor is een onderzoek naar de impact van de ingrepen op het erfgoed nodig, een zogenaamde ‘Heritage Impact Assessment’ (HIA). Uit een eerste QuickScan HIA (zie bijlage), uitgevoerd door een daarin gespecialiseerd extern bureau, is gebleken dat de voorliggende plannen de situatie verbeteren. In de uitwerking naar een Stedenbouwkundig Programma van Eisen zal een volledige HIA worden uitgevoerd. Zoals ook bij beantwoording van vraag 3 en 4 aangegeven: de locatie van het tuincentrum is al langer in beeld als locatie voor ruimtelijke ontwikkeling. In het convenant uit 1997 is bepaald dat de eigenaar het tuincentrum in grootte meer dan verdubbelen mag. De ruimtelijke ontwikkeling van deze locatie is vervolgens ook publiekrechtelijk vastgelegd door middel van een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan ‘Overvecht-Noordelijke Stadsrand’. Vervolgens is deze locatie ook in de RSU2040 benoemd als locatie voor stadsrandontwikkeling, waar “de mogelijkheden kunnen worden onderzocht
om initiatieven te combineren met werken, sport, groen en recreatie”. De plannen voor herontwikkeling van deze locatie zijn dus niet nieuw. De ligging van de locatie in UNESCO werelderfgoed gebied is reden geweest eerdere plannen voor herontwikkeling aan te passen en te verbeteren.

6. Het college verwijst naar economische redenen voor de herontwikkeling, maar is het college met ons van mening dat we dit gebied vanuit perspectief van groen en natuur beter gewoon met rust kunnen laten? Zo nee, waarom niet?

Antwoord: Zoals ook in de raadsbrief aangegeven, zijn er meerdere redenen voor herontwikkeling van deze locatie: economisch, maar ook maatschappelijk en ruimtelijk. Zo kan alleen van het Kernrandzone artikel afgeweken worden wanneer “de verstedelijking gepaard gaat met versterking van de ruimtelijke kwaliteit”. Zo dragen de plannen bij aan een betere overgang tussen stad en platteland en tussen stad en Noorderpark, aan herstel van het cultuurhistorisch landschap, stimuleert het plan gezondheid, duurzaamheid, recreatie en ontmoeting en wordt de publiek toegankelijke ruimte van het groen vergroot. Daarnaast leveren de plannen (economisch) werkgelegenheid op voor o.a. de inwoners van
Overvecht en dragen ze daarmee bij aan de ambities uit de wijkaanpak ‘Samen voor Overvecht’. Zie daarnaast de beantwoording van vraag 3, 4 en 5. De eigenaar van het tuincentrum heeft zowel privaat- als publiekrechtelijk rechten om de locatie te herontwikkelen. Als college zien we kansen om de ontwikkelruimte die er is in te zetten voor een plan dat meer aan de huidige gemeentelijke wensen tegemoet komt.

Toerisme & Hotel

De raadsbrief biedt informatie over de komst van een hotel en het bereiken van een nieuwe doelgroep.

7. Waarom precies zou een hotel op deze plaats een goed idee zijn? Welke doelgroep wordt hiermee bereikt? En welke speciale functie gaat het hotel krijgen?

Antwoord: Belangrijk uitgangspunt voor de initiatiefnemer is de erkenning van de integraliteit en onderlinge afhankelijkheid van de verschillende voorgestelde functies. De functies vormen in samenhang met elkaar een businesscase en moeten ook in samenhang met elkaar worden bekeken. Het plan als geheel – met een publiek toegankelijk park van ca 7 ha - is qua financiële haalbaarheid echter afhankelijk van functies die in het vigerende bestemmingsplan nog niet zonder meer mogelijk zijn. Het hotel is één van de functies die binnen dit integrale plan een plek kan krijgen en dat potentieel goed aansluit bij de recreatiefuncties en het erfgoed in de omgeving. Het concept van het hotel wordt in de richting van het SPvE verder uitgewerkt. Uitgangspunt is dat het hotel kleinschalig, duurzaam en passend in het landschap ontwikkeld wordt en een doelgroep kent die momenteel nog niet in Utrecht bediend wordt. Een concept waaraan de initiatiefnemer denkt, is een hotel gericht op recreatieve fietsers en duurzame recreanten (dit dient in de volgende fase van het proces nog nader onderzocht te worden). Zie daarnaast de beantwoording van vraag 3, 4, 5 en 6. De eigenaar van het tuincentrum
heeft zowel privaat- als publiekrechtelijk rechten om de locatie te herontwikkelen. Wij zien kansen om de ontwikkelruimte die er is, in te zetten voor een plan dat meer aan de huidige gemeentelijke wensen tegemoet komt. Het nu voorliggende plan van de initiatiefnemer sluit wél aan bij de ambities van deze tijd.

8. Een hotel met 50 kamers gaat sowieso extra verkeer opwekken en zorgt dus voor een intensivering van verkeersbewegingen van en naar dit gebied. Hoe rijmt het college dit met de randvoorwaarde van vergroening en versterking van landschaps- en natuurwaarden?

Antwoord: Het klopt dat de toevoeging van functies een extra verkeer aantrekkende werking kan hebben. Dat geldt voor elke functie die we in de stad willen toevoegen. Wij denken dat met een goede landschappelijke inpassing van parkeerplekken en functies, de landschappelijke waarde alsnog versterkt kan worden. In zijn huidige situatie is de locatie stenig, niet openbaar en de speciale landschappelijke waarden (het slagenlandschap, de Nieuwe Hollandse Waterlinie) komen niet voldoende naar voren. Door deze locatie te herontwikkelen wordt bijgedragen aan versterking van deze landschappelijke waarden, o.a. door het terugbrengen van het slagenlandschap, bebouwing buiten de ‘verboden kringen’ rondom de forten, houtbouw, etc..

9. Is het college het met de Partij voor de Dieren eens dat het raar is om in een natuur- en stikstofcrisis een hotel te willen bouwen, met alle bijbehorende autobewegingen, in de beperkte stikstofruimte die we hebben? Zo nee, waarom niet?

Antwoord: Elke nieuwe ontwikkeling wordt separaat getoetst aan de diverse wettelijke kaders. Ook de herontwikkeling van deze locatie met het voorgestelde programma zal worden getoetst aan de wettelijke kaders, zoals de gevolgen voor de stikstofdepositie. De bestaande situatie van het tuincentrum en de gevolgen hiervan voor de stikstofdepositie worden hierin uiteraard ook meegenomen, evenals de toekomstige bouwfase en de gebruiksfase.

10. En daarbij: waarom wordt er gekozen voor het realiseren van een hotel terwijl we een groot woningtekort hebben?

Antwoord: Het klopt dat er een groot woningtekort is. Daar proberen we op meerdere locaties in de stad iets aan te doen. Echter: niet elke locatie leent zich voor woningbouw. De locatie van het tuincentrum is ongunstig voor woningbouw i.v.m. de milieueisen (o.a. geluid). Onze inzet voor woningbouw is gericht op binnenstedelijk bouwen. Daarnaast gaat de Utrechtse barcode uit de RSU 2040 uit van meer dan alleen woningen: met de groei van de stad moet er ook ruimte zijn voor werkgelegenheid, recreatie, etc. In de RSU is deze locatie aangemerkt als locatie voor stadsrandontwikkeling, waar ‘de mogelijkheden kunnen worden onderzocht om initiatieven te combineren met werken, sport, groen en
recreatie’. De plannen van de initiatiefnemer voldoen hier in grote mate aan. Daarnaast is de initiatiefnemer een particuliere eigenaar zonder plannen voor woningbouw.

Horeca & Verkeer

Er komt ook horeca – bijzondere en spraakmakende horeca zelfs.

11. Horeca aan de Gageldijk is nogal beladen. Waarom mag op deze plek nieuwe horeca komen, terwijl het college de komst van een poffertjeskraam blokkeert aan diezelfde Gageldijk?

Antwoord: Wij hebben geen intentie om de komst van het poffertjesrestaurant aan de Gageldijk 103A te blokkeren. De door de raad gewenste aanpassing van het ontwikkelkader voor Horeca 2018 (in bijzonder profiel 10 en 12) zorgt ervoor dat dit ontwikkelkader geen belemmering meer is voor de realisatie van het poffertjesrestaurant. Op dit moment wordt, samen met de initiatiefnemer, onderzocht hoe de realisatie van het poffertjesrestaurant ruimtelijk kan worden ingepast en welke noodzakelijke randvoorwaarden er zijn om te komen tot een goede ruimtelijke onderbouwing (beperking verkeersbewegingen, aantal stoelen binnen en buiten, voetgangersverbinding met het Gagelbos en de positie op het perceel). Recent hebben wij uw raad een brief gestuurd met een stand van zaken rond dit initiatief.
Voor de komst van horeca binnen de herontwikkeling van Steck geldt op dit moment dezelfde situatie. Het Ontwikkelkader Horeca 2018 is geen belemmering om horeca op deze locatie toe te staan, maar ook hier wordt in het SPVE onderzocht aan welke ruimtelijke randvoorwaarden horeca moet voldoen.

12. Waarom past dit restaurant dan wel in de gezondheidsambities van de wijk Overvecht? Hoe gaat het college daarop sturen?

Antwoord: De gemeentelijke gezondheidsambities zijn geen aanleiding en geen juridische reden om het poffertjesrestaurant aan de Gageldijk 103A mogelijk niet te vergunnen. Zoals onder vraag 11 beantwoord zijn wij in overleg met de initiatiefnemer over de ruimtelijke inpassing.

Voor wat betreft Steck is op dit moment nog niet bekend wat voor type restaurant er op deze locatie komt. Uitgangspunt is dat de horeca bijzonder dient te zijn. In de verdere uitwerking richting het SPvE moet door initiatiefnemer worden aangetoond op welke manier hieraan tegemoet gekomen wordt. Gezien de plannen voor een productief park, waarin onder meer kwekerijen van biologische voedselgewassen een plek zullen krijgen, ligt het voor de hand dat het concept van het restaurant hierop aansluit. In de huidige locatie van Steck is er onder andere al een samenwerking met de Voedseltuin Overvecht en andere lokale partijen. Het ligt in de lijn der verwachtingen dat deze samenwerking in de nieuwe gebiedsontwikkeling wordt voortgezet.

13. Hoe gaat het college voorkomen dat dit bijzondere en spraakmakende restaurant (en ook de nieuwe bedrijfsruimten) gaat zorgen voor meer autobewegingen?

Antwoord: Het klopt dat de toevoeging van functies een extra verkeer aantrekkende werking kan hebben en dus voor extra autobewegingen kan zorgen. In de vervolgfase zal een verkeersonderzoek en/of verkenning uitgevoerd worden op basis van het voorgestelde plan en bijbehorende programma.

14. Hoeveel parkeerplaatsen zullen erbij moeten komen voor dit plan? Is het college het met ons eens dat er geen parkeerplaatsen bij zouden moeten komen? Zo nee, waarom niet?

Antwoord: In de huidige situatie zijn er 200 parkeerplekken. Uitganspunt van de plannen uit het convenant uit 1997 is een uitbreiding tot 30.000m² met 800 parkeerplaatsen. De huidige plannen voor herontwikkeling van deze locatie kennen een verbreding van de aanwezige functies. Voor de parkeerbehoefte van deze functies wordt uitgegaan van het huidige parkeerbeleid van de gemeente Utrecht. Bij de aanleg van de parkeerplekken moet het uitgangspunt zijn om de plekken zo efficiënt mogelijk in te zetten. Dat wil zeggen: dubbelgebruik van de parkeerplekken en een zo groen mogelijke inrichting. Het maximaal aantal benodigde parkeerplekken in de nieuwe plannen is +/- 350.

15. Wat is de invloed van de komst van een restaurant, een hotel en een broedplaats op de hoeveelheid auto's in Overvecht en daarmee op luchtkwaliteit ter plaatse die toch al onder druk staat onder meer vanwege het vele verkeer op de Noordelijke Randweg?

Antwoord: In de uitwerking naar het SPvE en de mogelijke aanpassing van het bestemmingsplan zullen onderzoeken worden uitgevoerd, o.a. m.b.t. verkeer en de luchtkwaliteit.

16. Er wordt nog altijd gesproken over de verbreding van de verbreding van de Noordelijke Randweg (die wij als Partij voor de Dieren niet willen). Welke invloed gaat de herontwikkeling van Steck hebben op de plannen voor de NRU?

Antwoord: Vanuit het Rijk is, in overleg met Provincie Utrecht, recent besloten dat meerdere infrastructurele projecten voorlopig op pauze gaan. De NRU is hier één van. Om goed in te kunnen spelen op de eerdere plannen voor aanpassing van de NRU, is er in de plannen voor Steck al wél rekening gehouden met aanpassing van de NRU. Er is een grondreservering gemaakt voor uitbreiding van de NRU volgens het laatste ontwerp van de NRU plus daarnaast 15 meter aanpalend groen. Deze reservering is in de huidige plannen opgenomen en zal ook in het SPvE worden meegenomen.

Tot slot

17. De commissie ROG heeft deze raadsbrief geagendeerd voor commissiebehandeling op 31 augustus. Is het college bereid de beantwoording van deze vragen voor die datum met de raad te delen?

Antwoord: Ja, bij deze.

Xenia Minnaert namens Maarten van Heuven, Partij voor de Dieren
Rik van der Graaf, ChristenUnie