Schrif­te­lijke vragen It’s time for some changes

Indiendatum: 24 feb. 2023
Antwoorddatum: 4 apr. 2023

Schriftelijke vragen 41/2023

Change= ligt al jarenlang onder vuur vanwege zeer hoge service- en communitykosten waardoor er feitelijk niet meer van sociale huur gesproken kan worden. En vanwege het zonder reden opzeggen van de studio’s waardoor huurders van het ene op het andere moment dakloos dreigen te worden. Er zijn de afgelopen jaren over deze zaken meerdere rechtszaken gevoerd tegen Change=, sommige daarvan lopen nog.

YouTube serie BOOS heeft twee uitzendingen aan Change= gewijd. In de tweede aflevering bleek dat de ceo van Change=, Ralph Mamadeus, verdient aan de servicekosten, ook al is dat bij wet verboden. Voor die aflevering ontving BOOS interne stukken van een voormalig werknemer. In contracten die in bezit zouden zijn van het programma is ook te zien dat Mamadeus via contracten bedragen aan zichzelf factureert en zo zaken regelt.

Ook het TV programma Kassa is op de zaak gedoken. Zij zochten uit dat Change= naar schatting ten onrechte meer dan een miljoen euro aan servicekosten had geïnd bij de locatie Amsterdam Zuid-Oost.

De Utrechtse raad heeft zich meerdere malen uitermate kritisch uitgelaten over het ondoorzichtige verdienmodel van Change= waarbij huurders zo’n €1000 kwijt zijn voor een kleine studio welke in weze sociale huur zijn. Er zijn schriftelijke vragen over gesteld in 2020 (nummer 30) en 2022 (nummer 23) en afgelopen najaar is er op 1 september in de commissie over gesproken.

Helaas blijven ons alarmerende berichten bereiken over de werkwijze van Change=. Nieuwe bewoners krijgen bij hun eerst een jaarcontract en pas als dit jaar voorbij is wordt dit omgezet in een contract voor onbepaalde tijd. Of het wordt opgezegd zonder enige motivatie. Dat laatste was ook het geval bij huurders van 16 studio’s aan het Berlijnplein. Via een gerechtsdeurwaarder (!) werd hen op 17 februari de huur opgezegd. Dit zou betekenen dat ze al per 1 april op straat komen te staan. Dit zorgde begrijpelijkerwijs voor veel stress en onrust bij de bewoners.

Bij navraag van de getroffen huuders geeft Change= aan dat de huur is opgezegd omdat er volgens hun geen huisvestingsvergunning was overlegd bij de start van het contract. Pas nadat huurders bewijs aanleverden dat ze dat wel degelijk gedaan hadden in 2022 werd de huuropzegging ongedaan gemaakt en werden hun contracten alsnog omgezet in huurcontracten voor onbepaalde tijd.

Wel moeten de huurders zelf de deurwaarderskosten betalen a €103. Een bizarre situatie. Daarom hebben de fracties van GroenLinks, Partij voor de Dieren, Student & Starter, PvdA, PVV, D66, EenUtrecht, Bij1, Volt en de VVD de volgende vragen:

1. Is het college er van op de hoogte dat nieuwe huurders van Change= eerst een tijdelijk contract krijgen? Wat vindt het college daarvan?

Antwoord: We zijn op de hoogte van het feit dat nieuwe huurders van Change= eerst een tijdelijk contract krijgen. Wij zijn van mening dat contracten voor onbepaalde tijd de norm moeten zijn. Tegen het feit dat er tijdelijke contracten worden afgegeven, kunnen we niet optreden. Verhuurders zijn namelijk vrij om woningen op basis van tijdelijke contracten te verhuren (Wet Doorstroming Huurmarkt). Het is echter niet toegestaan om een tijdelijk huurcontract nogmaals te verlengen voor bepaalde tijd. Na verlengen of wanneer de verhuurder vergeet om op tijd op te zeggen, verandert de huurovereenkomst automatisch in een contract voor onbepaalde tijd.

2. Wat vindt het college ervan dat huurcontracten niet mondeling, schriftelijk of via mail worden opgezegd maar via een gerechtsdeurwaarder?

Antwoord: Wij vinden het onacceptabel als blijkt dat huurcontracten worden opgezegd via een gerechtsdeurwaarder, zonder dat er eerst mondeling, schriftelijk of via mail contact is gezocht met de betreffende huurders. Wij gaan hierover met Change= in gesprek

3. Hoe beoordeelt het college het dat de deurwaarderskosten van onterecht opgezegde huurcontracten door de huurders zelf betaald moet worden?

Antwoord: Wij vinden dat huurders niet moeten opdraaien voor de deurwaarderskosten van onterecht opgezegde huurcontracten. Ook hierover gaan wij met Change= in gesprek.

4. Wat vindt het college er van dat de huur van een (sociale) huurwoning in Utrecht zomaar opgezegd kan worden?

Antwoord: Zie antwoord op vraag 1. Wanneer er sprake is van een aflopend tijdelijk huurcontract zijn verhuurders vrij het huurcontract niet te verlengen. Zoals aangegeven bij vraag 1 zijn wij echter van mening dat contracten voor onbepaalde tijd de norm moeten zijn. Wanneer huurders een contract voor onbepaalde tijd hebben, kan het contract niet zomaar worden opgezegd. Dan is er sprake van huurbescherming

5. Hoe beoordeelt het college de opzegtermijn van 1 maand en 13 dagen bij Change=?

Antwoord: Bij tijdelijke contracten is de opzegtermijn voor verhuurders minimaal één maand. Met het geringe woningaanbod is een dergelijk opzegtermijn te beperkt voor een bewoner om een nieuwe woning te kunnen vinden. De gemeente heeft echter geen zeggenschap over de voorwaarden die Change= hanteert in de huurovereenkomsten. De wet schrijft voor dat de opzegtermijn voor de huurder gelijk is aan de betalingstermijn voor de huur. Als de huur per maand wordt betaald, is de opzegtermijn dus één maand

6. Is het college bereid in gesprek te gaan met Change= hierover? Zo nee, waarom niet?

Antwoord: Begin dit jaar heeft een gesprek plaatsgevonden tussen wethouder de Vries en de heer Mamadeus (directeur van Change=). In dat gesprek heeft de heer Mamadeus het concept van Change= toegelicht en heeft wethouder de Vries kritische vragen gesteld. Wij informeren u op korte termijn via een raadsbrief over dit gesprek en hoe wij tegen servicekosten aan kijken. Binnenkort zal wethouder De Vries op locatie in gesprek gaan met de heer Mamadeus en bewoners van de Change= locatie in Leidsche Rijn. Hierbij zal onder andere gesproken worden over de voorwaarden (korte opzegtermijn) en het in rekening brengen van deurwaarderkosten. Ook zal er gesproken worden over de hoogte van de servicekosten naar aanleiding van de recente berichtgeving over servicekosten van Change= in Amsterdam.

In Amsterdam dient op 7 maart een kort geding van vastgoedinvesteerder CBRE tegen Change=. In een email aan de huurders van de locatie aan het August Allebléplein schrijft CBRE dat zij van Change= af willen omdat deze de beheerstaken niet goed uitvoert, huurders onjuist bejegent, klachten niet serieus neemt enz.

7. Is het college op de hoogte hiervan? Ziet de wethouder ook dat de werkwijze van Change= in Utrecht niet voldoet aan de redelijke eisen van goed verhuurderschap? Zo nee, waarom niet?

Antwoord: Wij zijn niet op de hoogte vaneen kort geding van vastgoedinvesteerder CBRE tegen Change=. Dit betreft de eerste melding over opzegtermijnen en deurwaarderkosten in het wooncomplex van Change= in Leidsche Rijn Centrum. Op basis van de (recente) berichtgeving is het aannemelijk om te stellen dat Change= in dit geval niet voldoet aan de redelijke eisen van goed verhuurderschap. De gemeente beschikt echter niet over de gehele communicatie die heeft plaatsgevonden tussen Change= en de betreffende huurders. Als er fouten zijn gemaakt door Change= is het onredelijk dat Change= kosten verhaalt op de huurder(s).

Uit gegevens van het kadaster blijkt dat Change= in Utrecht, in tegenstelling tot bovengenoemde locatie in Amsterdam, zelf eigenaar is van de locatie aan het Berlijnplein.

8. Ziet het college mogelijkheden om met Change= in gesprek te gaan om ervoor te zorgen dat zij zich in de toekomst wel als een betrouwbare verhuurder gaan gedragen? Zo nee, waarom niet? En denkt het college dat de Wet Goed Verhuurderschap in de toekomst hier verdere handvatten voor kan bieden?

Antwoord: Zoals aangegeven bij vraag 6 zijn wij van plan om met Change= in gesprek te gaan. Naast de kritische vragen die wij daar willen stellen over opzegtermijnen en deurwaarderkosten willen wij, los van de wetgeving, stevig benadrukken dat wij in Utrecht eisen dat verhuurders en verhuurbemiddelaars zich houden aan de normen van goed en betrouwbaar verhuurderschap. Met de komst van de Wet goed verhuurderschap wordt een landelijke basisnorm geïntroduceerd ter bevordering van goed verhuurderschap door middel van landelijke algemene regels die handhaafbaar en afdwingbaar zijn. Onderdeel van de algemene regels is de plicht voor een huurovereenkomst op schrift. De algemene regels zeggen echter niets over de duur of de inhoud van het contract. Servicekosten vallen inmiddels wel binnen de wet. Naar aanleiding van een amendement en een motie is in het wetsvoorstel goed verhuurderschap opgenomen dat een verhuurder geen oneigenlijk gebruik mag maken van servicekosten door het Besluit servicekosten scherper af te bakenen. In het Besluit servicekosten is vastgelegd welke zaken en diensten aangemerkt kunnen worden als servicekosten. Daarnaast wordt een verhuurder verplicht gesteld om bij het aangaan van een huurovereenkomst een volledige kostenspecificatie van de servicekosten met de huurder te delen, zodat gemeenten kunnen handhaven op deze informatieplicht met betrekking tot de servicekosten.

Pepijn Zwanenberg, GroenLinks
Lisanne Snippe, Partij voor de Dieren
Annemarijn Oudejans, Student & Starter
Rick van der Zweth, PvdA
David Bosch, PVV
Has Bakker, D66
Gert Dijkstra, EenUtrecht
Myrthe Minnaert namens Stevie Nolten, BIJ1
Charlotte Passier, Volt
Tess Meerding, VVD