Schrif­te­lijke vragen Lessen parti­ci­patie Twee­bos­buurt voor de Croe­selaan


Indiendatum: jan. 2020

Schriftelijke vragen 11/2020

In Rotterdam is het besluit om over te gaan tot het beëindigen van de huurovereenkomst en het slopen van de woningen in de Tweebosbuurt op losse schroeven komen te staan dankzij het succesvol aanvechten van dit besluit door de bewoners. Een hoopvol signaal voor echte inspraak van huurders. De situatie in de Tweebosbuurt lijkt veel op de situatie aan de Croeselaan. In beide situaties is besloten tot sloop (dat valt onder ‘renovatie’ in de huurwet) met als gevolg het noodzakelijk beëindigen van de huurovereenkomst. In beide situaties is ook het e.e.a. aan te merken op de participatie van de bewoners, wat ook de reden is voor de juridische uitspraak over de Tweebosbuurt.

De fracties hebben hierover de volgende vragen. De vragen betreffen alle woningen aan de Croeselaan die worden gesloopt of getransformeerd als gevolg van de gemeentelijke plannen en het gehele participatietraject in aanloop naar het besluit om over te gaan tot sloop.

1. Hoe reflecteert het college op het besluit van de Tweebosbuurt in relatie tot de Croeselaan?

In het besluit rondom de Tweebosbuurt wordt aangegeven: “Stedenbouwkundige ontwikkeling op zichzelf (zonder bijkomende omstandigheden) is geen grond voor dringend eigen gebruik.”[1]

2. Verwacht het college dat stedelijke ontwikkeling voor Portaal voldoende argumenten zijn om de huurcontracten van bewoners aan de Croeselaan te beëindigen? Zo ja, waarom zou dit anders zijn dan in de Tweebosbuurt?

Er wordt ook aangegeven: “Er is geen sprake geweest van het (daadwerkelijk) betrekken van de bewoners bij de ontwikkeling van de plannen voor herstructurering. De bewoners is pas om input gevraagd nadat bekend was gemaakt dat hun woningen zouden worden gesloopt en zij hun woningen moesten verlaten.”

3. Hoe beoordeelt het college de participatie van de afgelopen jaren (zeg sinds 2010) van de bewoners aan de Croeselaan als huurders bij het opstellen van de nieuwe plannen?

4. Heeft het college of Portaal de bewoners van de Croeselaan betrokken vóórdat de plannen van herstructurering (in dit geval sloop en het verlaten van de woningen) bekend werden gemaakt? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, wat betekent de uitspraak van de Tweebosbuurt dan voor de bewoners Croeselaan?

In artikel 2020 van het huurrecht (Titel 4 van Boek 7 Burgerlijk Wetboek) staat nauwkeurig beschreven hoe de participatie vorm moet krijgen.

5 In hoeverre vindt het college dat het doorlopen participatietraject met de bewoners van de Croeselaan recht doet aan artikel 220 van het huurrecht?

6. In artikel 220 lid 2 wordt gesteld dat er bij renovatie (in het geval van de Croeselaan sloop) een “redelijk voorstel” “schriftelijk” gedaan moet worden door de verhuurder aan de huurders. Is dit rondom de Croeselaan gebeurd? Zo nee, waarom niet en had dat wel gemoeten? Zo ja, dan luidt de vervolgvraag:

7. Een voorstel voor renovatie wordt redelijk geacht “wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd” conform artikel 220 lid 3. Is achterhaald of inderdaad 70% van de bewoners van de woningen kon instemmen met het gedane schriftelijke voorstel? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?

Indien de verhuurder de huurovereenkomsten wil opzeggen met het voornemen om de woningen te slopen, is dat toegestaan als daar dringende redenen voor zijn. Huurders kunnen aan de kantonrechter vragen om een oordeel uit te spreken over de dringendheid.

8. Heeft Portaal met de huurders of met een vertegenwoordiging van de huurders van de te slopen woningen overlegd over de noodzaak van de sloop? Zo nee, waarom is deze gangbare stap in de huurdersparticipatie overgeslagen? Zo ja, wanneer was dit formele moment?

9. Heeft Portaal met de groep actieve bewoners van de Croeselaan afgesproken welke status en welke rol zij zouden hebben in het participatietraject tot de besluitvorming over de sloop? Is daarbij de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) aangehouden?[2] Zo nee, waarom niet?

10. Ziet de gemeente Utrecht dat er een algemeen belang mee gediend is om bij de vorming van gemeentelijke plannen die raken aan de rechten van huurders in een complex, erop toe te zien dat de woningcorporatie de huurders van dat complex vanaf het begin erbij betrekt conform de Wohv? Zo nee, waarom niet?

11. Als het college op vraag 2, 4, 6 of 7 negatief heeft geantwoord, wat is volgens het college de consequentie hiervan voor het ontwikkelingen rondom de Croeselaan?

12. Is het college in dat geval bereid het proces met de bewoners alsnog te doorlopen zoals geformuleerd in de vragen? Zo ja, kan het college dan een tijdsplanning en stappenplan met de gemeenteraad delen? Zo nee, waarom vindt het college dat artikel 220 niet van toepassing is voor de bewoners van de Croeselaan?

Rick van der Zweth, PvdA
Anne Sasbrink, Partij voor de Dieren
Tim Schipper, SP
Mahmut Sungur, DENK
Cees Bos, Stadsbelang Utrecht

[1] https://www.rechtspraak.nl/Organisatie-en-contact/Organisatie/Rechtbanken/Rechtbank-Rotterdam/Nieuws/Paginas/Vestia-mag-17-huurovereenkomsten-Tweebosbuurt-niet-beeindigen.aspx

[2] Deze wet geeft aan wat de rechten van huurdersorganisaties en bewonerscommissies zijn en geeft onder andere ook het recht aan bewonerscommissies om zich voor rekening van de verhuurder te laten ondersteunen of adviseren door deskundigen.

Indiendatum: jan. 2020
Antwoorddatum: 18 feb. 2020

Schriftelijke vragen 11/2020

In Rotterdam is het besluit om over te gaan tot het beëindigen van de huurovereenkomst en het slopen van de woningen in de Tweebosbuurt op losse schroeven komen te staan dankzij het succesvol aanvechten van dit besluit door de bewoners. Een hoopvol signaal voor echte inspraak van huurders. De situatie in de Tweebosbuurt lijkt veel op de situatie aan de Croeselaan. In beide situaties is besloten tot sloop (dat valt onder ‘renovatie’ in de huurwet) met als gevolg het noodzakelijk beëindigen van de huurovereenkomst. In beide situaties is ook het e.e.a. aan te merken op de participatie van de bewoners, wat ook de reden is voor de juridische uitspraak over de Tweebosbuurt.

De fracties hebben hierover de volgende vragen. De vragen betreffen alle woningen aan de Croeselaan die worden gesloopt of getransformeerd als gevolg van de gemeentelijke plannen en het gehele participatietraject in aanloop naar het besluit om over te gaan tot sloop.

1. Hoe reflecteert het college op het besluit van de Tweebosbuurt in relatie tot de Croeselaan?

Wij begrijpen dat u een koppeling maakt tussen de Croeselaan e.o. en de Tweebosbuurt, omdat in beide situaties sprake is dat bewoners hun woningen moeten verlaten om nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Toch is de situatie wezenlijk anders, feitelijke en juridisch gezien. De vragen die u stelt, gaan over die juridische situatie. Daarom zijn onze antwoorden ook sterk juridisch-technisch van aard. In de antwoorden zullen we uitleggen dat de situatie niet vergelijkbaar is. De niet-vergelijkbaarheid van de situatie blijkt onder meer uit de volgende aspecten, die hierna ook uitvoeriger worden uitgelegd:
- Fase van planontwikkeling (in Tweebosbuurt aantal stappen verder);
- het betrekken van de bewoners (en in het bijzonder de huurders);
- de mogelijkheid van het vinden van vervangende passende woonruimte voor bewoners; en
- de mogelijkheid in de wijk terug te komen.
Aan bovenstaande aspecten had Vestia (verhuurder in Tweebosbuurt) niet of onvoldoende voldaan om tot de door Vestia gewenste huurbeëindiging op grond van dringend eigen gebruik te kunnen komen. Hierdoor heeft de rechter in Rotterdam besloten dat “alle omstandigheden in samenhang bezien leiden tot het oordeel dat de huidige herstructureringsplannen de strenge toets van het dringend eigen
gebruik niet kunnen doorstaan.” De feitelijke situatie in de Tweebosbuurt - als onderdeel van geheel Rotterdam Zuid en met een uitvoerige in het vonnis vermelde voorgeschiedenis, die o.a. heeft geleid tot het Nationaal Programma Rotterdam Zuid en een Uitvoeringsplan 2019-2022 - is naar ons oordeel niet-vergelijkbaar door het verschil in fase waarin de planontwikkeling zich bevindt. Vestia wilde de woningen ten behoeve van sloop al op 1 januari 2020 leeg en ontruimd hebben. Zover zijn de ontwikkelingen aan de Croeselaan zeker niet. Het proces van planontwikkeling moet eerst nog verder worden gebracht. Na de vaststelling van de Omgevingsvisie Beurskwartier Lombokplein wordt nu o.a. gewerkt aan de totstandkoming van het bestemmingsplan en het stedenbouwkundig plan, waarover uw raad zich eerst heeft uit te laten. Van het daadwerkelijk slopen van de betreffende woningen aan de Croeselaan is op dit moment nog geen sprake, aangezien de ontwikkelingen aan de
Croeselaan zich nog bevinden in het stadium van voorbereiding en niet van direct op handen zijnde daadwerkelijke uitvoering (met sloop/nieuwbouw).

In het besluit rondom de Tweebosbuurt wordt aangegeven: “Stedenbouwkundige ontwikkeling op zichzelf (zonder bijkomende omstandigheden) is geen grond voor dringend eigen gebruik.”[1]

2. Verwacht het college dat stedelijke ontwikkeling voor Portaal voldoende argumenten zijn om de huurcontracten van bewoners aan de Croeselaan te beëindigen? Zo ja, waarom zou dit anders zijn dan in de Tweebosbuurt?

Allereerst is het belangrijk om de rol van woningcorporatie Portaal bij de situatie aan de Croeselaan uit te leggen. In de vragen wordt benadrukt dat het gaat om alle woningen aan de Croeselaan die worden gesloopt of getransformeerd als gevolg van de gemeentelijke plannen. Wij constateren dat in de vragen slechts Portaal wordt genoemd met betrekking tot huurders/bewoners. Portaal is echter eigenaar/verhuurder van een aantal woningen aan de Croeselaan, maar zeker niet van alle woningen. Er zijn diverse andere eigenaren/verhuurders, niet zijnde een woningcorporatie. Het kan in de toekomst ook voor gaan komen dat als gevolg van toepassing van een nette aankoopregeling,zoals bedoeld in de aangenomen motie M 2017/243 ( “Zorgvuldig omgaan met huidige bewoners en eigenaren Croeselaan”) de gemeente zelf eigenaar/verhuurder wordt. Daarnaast is het goed om te realiseren dat de beoogde planvorming om tot sloop of transformatie over te gaan, een planvorming van de gemeente zelf is, en niet van een (andere) eigenaar/verhuurder in het gebied, dus nadrukkelijk ook niet van Portaal.

Er wordt ook aangegeven: “Er is geen sprake geweest van het (daadwerkelijk) betrekken van de bewoners bij de ontwikkeling van de plannen voor herstructurering. De bewoners is pas om input gevraagd nadat bekend was gemaakt dat hun woningen zouden worden gesloopt en zij hun woningen moesten verlaten.”

3. Hoe beoordeelt het college de participatie van de afgelopen jaren (zeg sinds 2010) van de bewoners aan de Croeselaan als huurders bij het opstellen van de nieuwe plannen?

Wij beoordelen de totstandkoming van de Omgevingsvisie Beurskwartier/Lombokplein als een zeer open planproces waarin ruimte is geweest voor participatie door alle bewoners van Utrecht. Zoals uw Raad eerder is geïnformeerd in het kader van de totstandkoming Omgevingsvisie Beurskwartier/Lombokplein zijn voor de bewoners Croeselaan, waaronder de huurders, 3 aparte inloopbijeenkomsten georganiseerd, naast de vele andere bijeenkomsten voor de (overige) bewoners van Utrecht. De plannen in de Omgevingsvisie zijn een verdere uitwerking van de uitgangspunten “Herstellen, verbinden en betekenis geven” uit het Masterplan Stationsgebied 2004 en verder geconcretiseerd langs de lijnen van de Toekomstvisie die in 2015 door uw Raad is vastgesteld. Voor de plannen voor de bouwlocatie Jan van Foreeststraat/Croeselaan hebben wij voorgesteld dat huidige huurders van de Croeselaan e.o. actief worden betrokken. Dit participatieproces is nog niet goed van de grond gekomen en wordt op dit moment verder vormgegeven, zoals wij u in de raadsbrief
Croeselaan-Jan van Foreeststraat van 3 december 2019 schreven. We hebben inmiddels een gesprek gehad met een aantal bewoners van de Croeselaan, waarin is toegezegd om een stappenplan te maken en te verstrekken aan alle bewoners. De momenten voor inspraak nemen we op in dit stappenplan; tevens geven we hier in aan welke andere participatiemomenten en mogelijkheden er zullen komen. Ook willen we het makkelijker maken voor bewoners om vragen te kunnen stellen. Daartoe gaan we o.a. tweemaandelijks een inloopcafé organiseren. De bewoners kunnen dan binnenlopen met hun vragen. In overleg met de bewoners zullen we kijken of we nog andere activiteiten kunnen organiseren
in het kader van de participatie. Overigens is het nu ook altijd mogelijk om bij (persoonlijke) vragen een afspraak te maken met de gemeentelijk contactpersoon. Wij zijn ons zeer bewust van de inhoud van de Motie “Zorgvuldig omgaan met huidige bewoners en eigenaren Croeselaan” (M 2017/243). Daar is gedeeltelijk al invulling aan gegeven, en daar zal zeker
nog verder blijvend invulling aan worden gegeven.

4. Heeft het college of Portaal de bewoners van de Croeselaan betrokken vóórdat de plannen van herstructurering (in dit geval sloop en het verlaten van de woningen) bekend werden gemaakt? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, wat betekent de uitspraak van de Tweebosbuurt dan voor de bewoners Croeselaan?

Ten aanzien van het in de vraag genoemde Portaal wijzen wij op het opgemerkte onder vraag 2. Voor het overige gedeelte van deze vraag verwijzen wij naar de beantwoording van vraag 3. Vanwege de in vraag 1 uitgelegde niet-vergelijkbaarheid van de situatie aan de Croeselaan heeft de uitspraak Tweebosbuurt geen directe gevolgen voor de ontwikkelingen aan de Croeselaan.

In artikel 2020 van het huurrecht (Titel 4 van Boek 7 Burgerlijk Wetboek) staat nauwkeurig beschreven hoe de participatie vorm moet krijgen.

5 In hoeverre vindt het college dat het doorlopen participatietraject met de bewoners van de Croeselaan recht doet aan artikel 220 van het huurrecht?

Het eventueel toepassing geven aan artikel 7: 220 BW is nu, in dit stadium van de beoogde
ontwikkeling Croeselaan e.o. door een belanghebbende eigenaar/verhuurder, (nog) niet aan de orde. Er is aan de Croeselaan nu ook (nog) geen sprake van het overgaan tot huurbeëindiging, laat staan van een huurbeëindiging op korte termijn. Wij zijn van mening dat de gemeente als verhuurder zich heeft te houden aan relevante bestaande wettelijke verplichtingen en zullen ons in de toekomst aan verplichtingen uit het huurrecht te houden en dit geldt ook voor andere belanghebbende eigenaar/verhuurders. De (huurders)participatie als vermeld in artikel 7:220 BW is overigens een andere vorm van participatie dan de participatie in het kader van de totstandkoming van de Omgevingsvisie. Wij hechten veel waarde aan participatie bij de totstandkoming van nieuwe plannen, zoals de Omgevingsvisie Beurskwartier Lombokplein. Die participatie heeft plaatsgevonden zoals aangegeven bij de beantwoording van vraag 3, en zal nog verder vorm gaan krijgen, gelet op de genoemde Motie M2017/243 (“Zorgvuldig omgaan”).

6. In artikel 220 lid 2 wordt gesteld dat er bij renovatie (in het geval van de Croeselaan sloop) een “redelijk voorstel” “schriftelijk” gedaan moet worden door de verhuurder aan de huurders. Is dit rondom de Croeselaan gebeurd? Zo nee, waarom niet en had dat wel gemoeten? Zo ja, dan luidt de vervolgvraag:

Zie hiervoor onder 5: dit is nu niet aan de orde.

7. Een voorstel voor renovatie wordt redelijk geacht “wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd” conform artikel 220 lid 3. Is achterhaald of inderdaad 70% van de bewoners van de woningen kon instemmen met het gedane schriftelijke voorstel? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?

De vervolgvraag is, gelet op het bovenstaande, nu niet aan de orde.

Indien de verhuurder de huurovereenkomsten wil opzeggen met het voornemen om de woningen te slopen, is dat toegestaan als daar dringende redenen voor zijn. Huurders kunnen aan de kantonrechter vragen om een oordeel uit te spreken over de dringendheid.

8. Heeft Portaal met de huurders of met een vertegenwoordiging van de huurders van de te slopen woningen overlegd over de noodzaak van de sloop? Zo nee, waarom is deze gangbare stap in de huurdersparticipatie overgeslagen? Zo ja, wanneer was dit formele moment?

Zie hiervoor onder 5: dit is nu niet aan de orde. Ten aanzien van het in de vraag genoemde Portaal wijzen wij op het opgemerkte onder vraag 2.

9. Heeft Portaal met de groep actieve bewoners van de Croeselaan afgesproken welke status en welke rol zij zouden hebben in het participatietraject tot de besluitvorming over de sloop? Is daarbij de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) aangehouden?[2] Zo nee, waarom niet?

Zie hiervoor onder 5: dit is nu niet aan de orde. Ten aanzien van het in de vraag genoemde Portaal wijzen wij op het opgemerkte onder vraag 2.

10. Ziet de gemeente Utrecht dat er een algemeen belang mee gediend is om bij de vorming van gemeentelijke plannen die raken aan de rechten van huurders in een complex, erop toe te zien dat de woningcorporatie de huurders van dat complex vanaf het begin erbij betrekt conform de Wohv? Zo nee, waarom niet?

Zie hiervoor onder beantwoording vraag 5. Een eigenaar/verhuurder heeft zich aan de wettelijke verplichtingen te houden, of dat nu de Wohv betreft of een andere wettelijke verplichting. Bij vorming van gemeentelijke plannen is er nog geen sprake van een verplichting conform de Wohv en dan valt er ook niet toe zien op zo’n verplichting.
Dat neemt niet weg dat wij grote waarde hechten aan participatie, inspraak van bewoners/huurders en informatievoorziening, en daar bij relevante partijen (partners, woningbouwvereniging of anderszins) steeds aandacht voor zullen vragen.

11. Als het college op vraag 2, 4, 6 of 7 negatief heeft geantwoord, wat is volgens het college de consequentie hiervan voor het ontwikkelingen rondom de Croeselaan?

Wij zijn van mening deze genoemde vragen niet negatief te hebben beantwoord. Wij zijn ook van mening dat de nu benoemde punten geen consequenties hebben voor de beoogde ontwikkelingen rondom de Croeselaan.

12. Is het college in dat geval bereid het proces met de bewoners alsnog te doorlopen zoals geformuleerd in de vragen? Zo ja, kan het college dan een tijdsplanning en stappenplan met de gemeenteraad delen? Zo nee, waarom vindt het college dat artikel 220 niet van toepassing is voor de bewoners van de Croeselaan?

Zoals hiervoor al is aangegeven hechten wij grote waarde aan de mogelijkheid tot participatie en inspraak voor bewoners/huurders, aan een goede informatievoorziening, houden wij ons aan bestaande wettelijke verplichtingen en respecteren wij voor huurders/bewoners bestaande rechten uit bijvoorbeeld het huurrecht. Wij zullen, indien dat van toepassing wordt, als verhuurder op het juiste moment toepassing geven aan
bepalingen uit het huurrecht, waarbij sprake kan zijn van toepassing van het genoemde artikel 7:220 BW en de zgn. Overlegwet (Wet op het overleg huurders verhuurder). Zoals hiervoor ook is aangegeven is de actuele stand van de beoogde planontwikkeling van belang en bepalend voor het juiste moment van participatie, inspraak en overleg van huurders/bewoners en het (kunnen) uitoefenen van hun wettelijke rechten uit het huurrecht. De ontwikkelingen aan de Croeselaan bevinden zich nog in het stadium van de benodigde voorbereiding. Het proces van planontwikkeling moet eerst nog verder worden gebracht. Daaraan zal dan op het passende moment een gemeentelijke tijdsplanning en een
stappenplan kunnen worden verbonden indien de gemeente zelf als verhuurder optreedt.

Rick van der Zweth, PvdA
Anne Sasbrink, Partij voor de Dieren
Tim Schipper, SP
Mahmut Sungur, DENK
Cees Bos, Stadsbelang Utrecht

[1] https://www.rechtspraak.nl/Organisatie-en-contact/Organisatie/Rechtbanken/Rechtbank-Rotterdam/Nieuws/Paginas/Vestia-mag-17-huurovereenkomsten-Tweebosbuurt-niet-beeindigen.aspx

[2] Deze wet geeft aan wat de rechten van huurdersorganisaties en bewonerscommissies zijn en geeft onder andere ook het recht aan bewonerscommissies om zich voor rekening van de verhuurder te laten ondersteunen of adviseren door deskundigen.