Schrif­te­lijke vragen Opknap­stress

Indiendatum: 19 sep. 2023
Antwoorddatum: 11 okt. 2023

Schriftelijke vragen 170/2023

Eerder dit jaar kregen de bewoners van de St. Janshovenstraat een opknapbeurt van hun woningen. De badkamers en keukens werden vervangen. De werkzaamheden zouden zo’n 2 weken per woning duren. Bewoners kregen geen logeerwoning. Wel was er een gedeelde douche en toilet aan het einde van de straat en konden mensen, na een gesprek, in aanmerking komen voor een werkplek voor overdag. Ondanks dat de woningen volgens de woningcorporatie tijdens de werkzaamheden bewoonbaar waren hebben de bewoners dit heel anders ervaren. Het gaat hier veelal om kleine woningen. De impact en de stress op de bewoners was daarom groot. En er waren allerlei problemen. Zo was op een gegeven moment het gedeelde toilet op straat afgesloten terwijl bewoners thuis geen gebruik meer konden maken van het toilet. Iemand anders had wekenlang een chemisch toilet in de woonkamer van een appartement van 37 m2, een andere bewoner kon het huis niet meer in omdat het slot was vervangen enzovoorts.

Een huurder van een appartement heeft zoveel stress ervaren dat de huisarts slaapmedicatie heeft voorgeschreven. Anderen kregen fysieke klachten.

De verbouwing duurde twee weken maar door de herrie waren de woningen gedurende 5 weken overdag praktisch onbewoonbaar. Bewoners leefden noodgedwongen wekenlang in een stoffig appartement tussen het bouwmaterieel, in het lawaai en zonder eigen sanitair en/of keuken. Huisdieren konden al die tijd niet thuis wonen.

En als de verbouwing klaar was begon de verbouwing bij de buren waardoor de (geluids)overlast voortduurde. Vooral voor mensen die thuiswerken was dit een groot probleem. Van tevoren was niet duidelijk welke rechten en plichten de bewoners hadden. Zo bleek achteraf dat vervanging van de keuken niet verplicht was maar dat werd niet met de bewoners gecommuniceerd. Gesprekken tussen de huurders en woningcorporatie Bo-Ex leiden niet tot een oplossing. Er is veel onvrede over hoe dit proces is gelopen. Maar Bo-Ex wil niet ingaan op vragen over compensatie of een -tijdelijke huurkorting. Helaas staat deze casus niet op zichzelf, eerder kregen we ook al signalen uit Lunetten waar mensen veel stress ervoeren en ze bijv. als toilet een dixi op het balkon kregen of een chemisch toilet in een trapkast.

Dat leidt bij de fracties van GroenLinks, Partij voor de Dieren, PvdA, Student&Starter, Bij1, EenUtrecht en Utrecht Solidair tot de volgende vragen:

1. Is de wethouder op de hoogte van hoe dit proces verlopen is?

Nee, wij waren hier niet van op de hoogte. Ook zijn er bij de gemeente geen meldingen bekend van bewoners over deze werkzaamheden en het gelopen proces. Naar aanleiding van deze schriftelijke vragen hebben wij wel meteen contact opgenomen met Bo-Ex en hen gevraagd om een reactie. Bo-Ex heeft in de vorm van een statement gereageerd op de vragen. Het statement staat hier.

Corporaties voeren vaak renovaties of opknapwerkzaamheden uit aan hun complexen.

2. Zijn er richtlijnen voor zulke werkzaamheden? Zoals informatievoorziening met betrekking tot de rechten en plichten van huurders? En een vast aanspreekpunt tijdens de werkzaamheden? Zo ja, zijn deze richtlijnen voor alle corporaties hetzelfde?

We werken in Utrecht met Het Utrechtse Participatie Model (UPM) en het Algemeen Sociaal Plan (ASP). In het tweede deel van het UPM en ASP staan de ‘Afspraken over het Private Domein’, waarin corporaties en huurders afspraken hebben gemaakt over de rechten en plichten van de verschillende partijen bij renovatie- en sloopwerkzaamheden en over de ondersteuning van de huurders. Over het algemeen is er ook een vast aanspreekpunt tijdens de werkzaamheden. De richtlijnen uit het ASP gelden voor alle Utrechtse woningcorporaties en Huurdersorganisaties die het ASP hebben ondertekend.

3. Op basis van welke criteria besluit een woningcorporatie of een woning al dan niet bewoonbaar is tijdens werkzaamheden?

Er is geen limitatieve opsomming te geven van de criteria, omdat deze kunnen variëren afhankelijk van de specifieke situatie, het type werkzaamheden en de impact daarvan op de bewoners. Bo-Ex laat in een reactie weten dat het bij St. Janshovenstraat om (groot) onderhoudswerkzaamheden ging. De afspraken uit het ASP zijn van toepassing op renovaties en niet op (groot) onderhoudswerkzaamheden. Corporaties en huurders hebben met elkaar in de ‘Afspraken over het Private Domein’ in het ASP afgesproken dat het ASP niet van toepassing is op (groot) onderhoudswerkzaamheden. Dit neemt niet weg dat we vinden dat ook bij dergelijke werkzaamheden zoveel mogelijk in de geest van het ASP gehandeld moet worden om overlast voor de bewoners tot een minimum te beperken.

Veel huurders van dit complex hebben tijdens de werkzaamheden hun toevlucht gezocht bij vrienden of hebben een vakantiehuisje gehuurd. Maar niet iedereen had die luxe waardoor veelal de meest kwetsbare huurders zonder sociaal vangnet geen andere keuze hadden dan te blijven.

4. Is het college het met partijen eens dat uit het hierboven geschetste beeld blijkt dat het wooncomfort van deze bewoners gedurende een aanzienlijke tijd behoorlijk aangetast is?

We betreuren deze gang van zaken. Renovatie, groot onderhoud, sloop en nieuwbouw zijn processen die uiterst ingrijpend kunnen zijn en ook zo kunnen worden ervaren door bewoners. We vinden het belangrijk dat corporaties altijd streven naar het minimaliseren van ongemak voor bewoners tijdens dergelijke werkzaamheden. Op het moment dat Bo-Ex wist dat de werkzaamheden langer gingen duren en bewoners grote mate van overlast ondervonden, had Bo-Ex als verhuurder de zorg en verantwoordelijkheid moeten nemen om aanvullend passende regelingen te treffen om ervoor te zorgen dat bewoners zo min mogelijk hinder ondervonden.

We stallen als raad vaker misstanden aan de kaak bij renovaties of opknap werkzaamheden.

5. Is het college het met de fracties eens dat er een minimum afgesproken moet worden onder welke voorwaarden renovaties kunnen worden uitgevoerd? Is het college met ons eens dat enkele weken geen douche en/of een chemisch toilet in de kast onder dat minimum zou moeten zijn?

In het ASP hebben corporaties en huurdersorganisaties een minimum met elkaar afgesproken. Zij hebben met elkaar afgesproken wanneer het ASP van toepassing is en welke rechten en plichten er gelden bij renovatiewerkzaamheden in bewoonde dan wel in onbewoonde staat. Zo hebben corporaties en huurdersorganisaties afgesproken dat het ASP niet van toepassing is op (groot) onderhoudswerkzaamheden. Dit hebben zijn onderling afgesproken in de ‘Afspraken over het Private Domein’ in het ASP. De gemeente heeft geen rol in dat deel van de afspraken. In het geval van de werkzaamheden aan de St. Janshovenstraat ging het om onderhoudswerkzaamheden en was het ASP niet van toepassing. Uit de reactie van Bo-Ex blijkt dat vanwege de ingrijpende werkzaamheden vooraf overleg is gevoerd en besloten is om douche- en toiletgelegenheden en werkplekken aan te bieden. Desondanks is het Bo-Ex kwalijk te nemen dat bewoners niet optimaal gebruik hebben kunnen maken van deze faciliteiten.

6. Is het college het met ons eens dat het goed zou zijn om bij zowel renovaties als opknapwerkzaamheden achteraf een onafhankelijke enquête te houden onder de huurders zodat er geleerd kan worden van fouten uit het verleden? Zo ja, is de wethouder bereid dat met de corporaties te bespreken? Zo nee, waarom niet?

Hoewel de gemeente geen directe betrokkenheid heeft bij het houden van enquêtes tussen de corporaties en hun huurders, moedigen we dit ten zeerste aan omdat het kan bijdragen aan het vergroten van het leereffect voor de corporaties.

In het geval van St. Janshovenstraat laat Bo-Ex weten dat door bewoners een rapport is geschreven naar aanleiding van de werkzaamheden en dat Bo-Ex zich bij alle woningen heeft laten informeren over de ervaringen van de werkzaamheden. Bo-Ex is nog bezig met de uitwerking van de evaluatie. We zullen Bo-Ex vragen om de evaluatie, inclusief haar eigen reflectie hierop, met ons te delen. Dit zullen we vervolgens met Bo-Ex bespreken tijdens onze periodieke reguliere gesprekken.

7. Indien achteraf blijkt dat er zaken niet goed gegaan zijn, in welke gevallen denkt het college dat compensatie of huurverlaging een optie zou moeten zijn? En hoe denkt het college dat dit bij dit project zou zijn?

Compensatie of huurverlaging is niet ter beoordeling van de gemeente, ook niet bij dit project. Als bewoners van mening zijn dat door het gelopen proces en de zwaarte van de werkzaamheden een inbreuk is gemaakt op hun woongenot en zij daarom recht hebben op compensatie of huurverlaging, dan kunnen zij zich richten tot de klachtencommissie van Bo-Ex, de onafhankelijke klachtencommissie KWRU en de Huurcommissie. Het Huurteam Utrecht heeft een formele rol om de huurders hierin te ondersteunen. Zoals aangegeven in de beantwoording van eerdere schriftelijke vragen zullen we de bewustwording over het Huurteam actiever onder de aandacht brengen van
huurders.

Pepijn Zwanenberg, GroenLinks
Lisanne Snippe, Partij voor de Dieren
Rick van der Zweth, PvdA
Annemarijn Oudejans, Student & Starter
Myrthe Minnaert namens Stevie Nolten, BIJ1
Gert Dijkstra, EenUtrecht
Yvonne Hessel, Utrecht Solidair