Schrif­te­lijke vragen Toene­mende leegstand kantoren in Utrecht

Indiendatum: 29 apr. 2015
Antwoorddatum: 29 mei 2015

Schriftelijke vragen 76/2015

Op maandag 27 april las de fractie van de Partij voor de Dieren een nieuwsbericht in het AD genaamd: “Leegstand kantoren neemt toe”. In het betreffende artikel wordt beschreven dat de leegstand in Utrecht hoger is dan ooit, namelijk 13,2%. Dit is 3,2% meer dan vorig jaar, zo blijkt volgens het bericht uit de nieuwste Vastgoedmonitor van de gemeente Utrecht.

De Partij voor de Dieren maakt zich zorgen over de stijgende leegstand binnen de gemeente Utrecht en heeft naar aanleiding van de berichtgeving de volgende vragen aan het college.

1. Bent u bekend met het bovengenoemde krantenartikel in het AD van 27 april 2015?

Ja wij zijn bekend met het artikel. Het is geschreven naar aanleiding van onze eigen Vastgoedmonitor.

Als belangrijkste reden voor de kantorenleegstand wordt de dalende gebruikte ruimte per werknemer genoemd: bedrijven die verhuizen nemen over het algemeen minder kantoorruimte in dan ze achterlaten door het populairder worden van flexwerken. Het aantal kantoorbanen stijgt volgens het onderzoek niet voldoende om de overgebleven ruimte op te vullen.

2. Op welke manier is het college van plan om de groeiende leegstand van kantoren een halt toe te roepen dan wel daarop te anticiperen? Is het college bijvoorbeeld bereid nieuwe bouwplannen in het kader van deze nieuwe informatie onder de loep te nemen, oftewel af te slanken of te annuleren? Zo nee, waarom niet?

De aanpak van de leegstand is gericht op het transformeren van incourant leegstaand vastgoed en op het aantrekken van nieuwe bedrijven naar de stad Utrecht. Het invoeren van "het nieuwe werken" bij bedrijven zorgt momenteel voor meer leegkomende meters dan we op korte termijn kunnen compenseren met transformaties en met het aantrekken van nieuwe bedrijven. De toename in leegstand wordt niet zozeer veroorzaakt door nieuwbouw, maar vooral door het krimpen van ruimtevraag bij gevestigde organisaties. Dat gebeurt met vertraging omdat er sprake is van lopende huurcontracten. Bij verhuizing of verlenging van het contract nemen veel bedrijven minder kantoormeters op dan men achterlaat. Dat gebeurt in heel Nederland en dus ook in Utrecht. Op enig moment zal die krimpbeweging in de kantooropname uitgewerkt zijn, omdat alle organisaties dan het "nieuwe werken" hebben ingevoerd. De eerste signalen wijzen inmiddels weer op een lichte stijging van de kantorenopname in Utrecht.

In antwoord 3 wordt aangegeven dat wij nieuwe bouwplannen al onder de loep hebben genomen en dat een bescheiden nieuwbouwprogramma noodzakelijk is en blijft.

3. Hoe rijmt dit bericht met de nieuwbouw van kantoren die het college plant bij onder andere het stationsgebied (Zuidgebouw, WTC) en de daarop volgende leegstand in andere gebieden in Utrecht?

In de commissiebrief over de regionale kantorenovereenkomst van 10 juni 2014 hebben wij u geïnformeerd over de strategie ten aanzien van kantorenleegstand en nieuwbouw. Wij hebben sinds 2012 de nieuwbouwplanning aan de marktsituatie aangepast en transformeren kantoorgebouwen naar andere functies. Nieuwbouw blijft nodig om met het toevoegen van kwalitatief hoogwaardig vastgoed op specifieke locaties de concurrentiepositie van Utrecht als sterke kantorenstad te handhaven en de economische groei te faciliteren. Utrecht bouwt niet zomaar kantoren maar is voorzichtig en selectief. Bovendien gelden er in Utrecht strenge randvoorwaarden bij uitgifte van kavels, zoals een voorverhuureis van 75%. Nieuwbouw leidt dan ook niet automatisch tot leegstand. Nieuwbouw op toplocaties zoals ons Stationsgebied, Leidsche Rijn Centrum en Papendorp is nodig, omdat we onze stad aantrekkelijk willen houden voor nieuwe bedrijven. Ook bestaande Utrechtse bedrijven stellen soms hoge eisen stellen aan de locatie en de huisvesting.

De vestigingsvoorkeuren van bedrijven zijn door de jaren heen sterk veranderd. Een deel van de kantoorhoudende bedrijven wil niet meer aan randen van bedrijventerreinen zitten maar bijvoorbeeld vlakbij het Centraal Station. Marktonderzoeken onderschrijven dit (zoals het Stec onderzoek dat in 2012 gedaan is in opdracht van de provincie Utrecht). Met het WTC trekken we nieuwe internationale doelgroepen aan waarmee we onze economie en kantorenmarkt een sterke impuls geven. Het Zuidgebouw bevat geen kantorenprogramma maar bestaat grotendeels uit woonprogramma. Overigens leidt huisvesting nabij het centraal station tot een ander mobiliteitsprofiel van bedrijven: minder autogebruik en meer openbaar vervoersgebruik.

We plannen gemiddeld 25.000 m2 nieuwbouw per jaar, zijnde ca. 1% van onze totale kantorenvoorraad. Dat metrage is minder dan de onttrekkingen door sloop en transformaties (ongeveer 82.000 m2 in de laatste 2 jaren) waardoor de totale voorraad kantoren daalt. Overigens is nieuwbouw financieel minder aantrekkelijk dan bestaande bouw. Utrecht doet niet mee aan verlaging van grondprijzen. Bestaande bouw is op dit moment tot de helft goedkoper voor huurders, afhankelijk van de plek. Wie nieuwbouw wil krijgt kwaliteit, maar moet daarvoor wel meer betalen.

4. Het college is al bezig om leegstaande panden om te laten bouwen naar studentenwoningen. Kunt u de PvdD vertellen hoeveel procent van de leegstaande kantoorpanden zijn omgebouwd en nog worden omgebouwd naar studentenwoningen? In hoeverre wordt hierbij rekening gehouden met het verduurzamen van deze panden?

De leegstand betreft momenteel 332.000 m2. In de afgelopen 2 jaar is ruim 82.000 m2 leegstaande kantoren getransformeerd, grotendeels naar studentwoningen, maar ook naar andere functies. Ook wordt ons eigen gemeentegebouw aan de Ravellaan 96 momenteel verbouwd tot studentenwoningen. Transformatie betreft daarmee zo’n 25% van de leegstaande panden. Bij transformaties is duurzaamheid vaak een belangrijk thema.

5. Kan het college uitleggen waarom zij het zo belangrijk vindt juist nu veel kantoorruimte te creëren in Utrecht, vooral omdat er nauwelijks behoefte aan lijkt te zijn? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord 3.

6. Houdt het college ook de lange termijnontwikkelingen in de gaten, zoals de groei van het aantal flexwerkers en dus de verminderde behoefte aan kantoorruimte? Zo ja, op welke manier? Zo nee, waarom niet?

Ja, wij volgen de factoren die van invloed zijn op de vraag naar kantoren in onze vastgoedmonitor. Ook de ontwikkeling van de beroepsbevolking en het aantal flexwerkers wordt gemonitord. Flexwerkconcepten (ook wel het "Nieuwe Werken" genoemd) zorgen al enige jaren voor minder gebruik van kantoormeters. Onze kantoorhoudende beroepsbevolking groeit wel,maar kan het negatieve effect van het flexwerken in de komende jaren nog niet compenseren.

7. Als er dan leegstand ontstaat in kantoorpanden, in hoeverre kijkt het college naar andere benuttingsmogelijkheden, zoals stadslandbouw, bij de huidige leegstand van kantoorpanden?

Alle vormen van transformatie zijn bespreekbaar, ook stadslandbouw. In Utrecht zien we dat eigenaren nog niet kiezen voor stadslandbouw, omdat andere invullingen, zoals wonen en hotels, economisch aantrekkelijker zijn.

Eva van Esch, Partij voor de Dieren