Schrif­te­lijke vragen Wijzi­gingen GBO en parkeren Hiëro­ny­muserf


Schriftelijke vragen 86/2019

De werkzaamheden voor het bouwen van 9 woningen op de locatie Hieronymuserf zijn inmiddels in volle gang. Over dit bouwplan is in de raad al regelmatig gesproken. In 2016 en 2017 werden verschillende raadsvragen gesteld door de fracties van de Partij voor de Dieren en Groenlinks.

Er is diverse keren afgeweken van eerdere afspraken en toezeggingen en dat lijkt nu opnieuw weer te gebeuren.

In de selectieleidraad Hiëronymuserf stond kleinschaligheid en duurzaamheid centraal. Er is aan bewoners en aan de raad (brief aan de commissie stad & ruimte van 10 juli 2015) toegezegd dat maximaal 1200 m2 GBO gebruiksoppervlak gerealiseerd zou worden.

Vervolgens bleek dat het college de ontwikkelaar in 2017 extra m2 gunde, namelijk tot 1280. Dit tegen de toezeggingen aan raad en omwonenden in.

Er zou voor een deel van de parkeerbehoefte sprake zijn van inpandig parkeren, waarover het college in een brief aan de raad op 14 februari 2017 schreef: “Overigens vinden wij dat het inpandig, en daarmee uit het zicht realiseren van het stallen van fietsen en parkeren, de kwaliteit van de woon- en leefomgeving ten goede komt.”

Recent heeft de ontwikkelaar aanvragen ingediend om de verleende omgevingsvergunningen te wijzigen, met als doel het voorgenomen inpandige parkeren naar de buitenruimte te verplaatsen: de geplande garage vervalt en in plaats daarvan wordt een extra kamer gerealiseerd. Tegelijkertijd worden er in de buitenruimte op het hof twee extra parkeerplaatsen toegevoegd. Door deze wijzigingen en door een aantal andere, inpandige, wijzigingen is de totale gebruiksoppervlakte volgens onze berekeningen toegenomen tot bijna 1470 m2 (zie bijlage). Hierbij is uitgegaan van de definitie van gebruiksoppervlak wonen volgens NEN 2580. Deze forse overschrijding ten opzichte van wat de gemeenteraad en de omwonenden is voorgehouden kunnen wij niet rijmen met de verklaring van het college tijdens de zitting bij de Raad van State dat de overschrijding gering zou zijn.

Naar aanleiding van deze ontwikkeling hebben de Partij voor de Dieren en GroenLinks de volgende vragen:

Omvang vierkante meters GBO

1. Wat betekent de voorgenomen wijziging voor het totaal aantal m2 GBO? Klopt onze berekening hierover (zie bijlage) en zo nee waarom niet?

2. Is het college het met de Partij voor de Dieren eens dat nadat er in 2017 al tegen eerdere afspraken in, méér dan 1200m2 vergund werd, het niet betrouwbaar is om hier opnieuw extra vierkante meters GBO aan toe te voegen?

3. Wat betekenen de voorgenomen wijzigingen voor zowel de kwaliteit als de kwantiteit van bomen en ander groen zoals voorgenomen in het oorspronkelijke plan?

Kwaliteit buitenruimte en omgeving

In een rapport van Goudappel Coffeng bij de aanvraag wordt gerept over: “ruimte voor de auto om iets over de parkeerplek uit te steken boven het groen.”

4. Hoe beoordeelt het college de kwalitatieve waarde van groen waarboven auto’s geparkeerd mogen worden? Hoe draagt dat groen bij aan de groenbeleving van het gebied? Welke beplanting komt in aanmerking voor gebruik onder parkerende auto’s?

5. Wat is de impact van de voorgenomen wijzigingen op de mate waarin de ruimtelijke kwaliteit (bijvoorbeeld zichtlijnen) van het gebied wordt aangetast?

6. Wat betekent de overschrijding van het toegezegde bouwvolume voor het woongenot van de omwonenden? Is hiervoor naast planschade een vorm van compensatie mogelijk?

Grondprijs

7. Wat is m.b.t. het Hiëronymuserf de uiteindelijke grondprijs is geweest, ten opzichte van de minimumprijs die in de selectieleidraad is genoemd?

8. Is die prijs t.o.v. de selectieleidraad bijgesteld doordat de waarde is gestegen tussen het publiceren van de selectieleidraad en de daadwerkelijke overdracht?

9. Is die prijs bijgesteld voor de extra gerealiseerde meters GBO t.o.v. de in de leidraad genoemde 1200m2?

10. In het onverhoopte geval dat het college nu besluit om opnieuw extra meters GBO toe te staan, wordt de grondprijs dan opnieuw daarvoor bijgesteld?

Participatie

11. Uit contacten met diverse belanghebbenden is de Partij voor de Dieren gebleken dat de groei van het aanvankelijk toegezegde maximum van 1200 m2 tot het huidige bouwplan geheel zonder overleg met hen is geregeld tussen de projectontwikkelaar en ambtenaren. Hierdoor gaat iets gerealiseerd worden dat mogelijk zowel qua invulling als qua proces niet voldoet aan de wensen van de raad. Is het college op de hoogte van deze ervaring van belanghebbenden en hoe beoordeeld het college de participatie van omwonenden van die bouwplan?

12. Door de eerdere toezeggingen qua bouwvolume en qua inpandig parkeren heeft het college verwachtingen bij omwonenden gewekt. Ziet het college recente ontwikkelingen als in strijd met het vertrouwensbeginsel? Zo nee, waarom niet?

13. Welke maatregelen kan het college nemen om te voorkomen dat betrokken burgers het vertrouwen in door de gemeente gedane toezeggingen kwijt raken?

Partij voor de Dieren, Anne Sasbrink

GroenLinks, Erwin Virginia

Bijlage: Berekening GBO Hiëronymuserf

Antwoorddatum: 15 mei 2019

Schriftelijke vragen 86/2019

De werkzaamheden voor het bouwen van 9 woningen op de locatie Hieronymuserf zijn inmiddels in volle gang. Over dit bouwplan is in de raad al regelmatig gesproken. In 2016 en 2017 werden verschillende raadsvragen gesteld door de fracties van de Partij voor de Dieren en Groenlinks.

Er is diverse keren afgeweken van eerdere afspraken en toezeggingen en dat lijkt nu opnieuw weer te gebeuren.

In de selectieleidraad Hiëronymuserf stond kleinschaligheid en duurzaamheid centraal. Er is aan bewoners en aan de raad (brief aan de commissie stad & ruimte van 10 juli 2015) toegezegd dat maximaal 1200 m2 GBO gebruiksoppervlak gerealiseerd zou worden.

Vervolgens bleek dat het college de ontwikkelaar in 2017 extra m2 gunde, namelijk tot 1280. Dit tegen de toezeggingen aan raad en omwonenden in.

Er zou voor een deel van de parkeerbehoefte sprake zijn van inpandig parkeren, waarover het college in een brief aan de raad op 14 februari 2017 schreef: “Overigens vinden wij dat het inpandig, en daarmee uit het zicht realiseren van het stallen van fietsen en parkeren, de kwaliteit van de woon- en leefomgeving ten goede komt.”

Recent heeft de ontwikkelaar aanvragen ingediend om de verleende omgevingsvergunningen te wijzigen, met als doel het voorgenomen inpandige parkeren naar de buitenruimte te verplaatsen: de geplande garage vervalt en in plaats daarvan wordt een extra kamer gerealiseerd. Tegelijkertijd worden er in de buitenruimte op het hof twee extra parkeerplaatsen toegevoegd. Door deze wijzigingen en door een aantal andere, inpandige, wijzigingen is de totale gebruiksoppervlakte volgens onze berekeningen toegenomen tot bijna 1470 m2 (zie bijlage). Hierbij is uitgegaan van de definitie van gebruiksoppervlak wonen volgens NEN 2580. Deze forse overschrijding ten opzichte van wat de gemeenteraad en de omwonenden is voorgehouden kunnen wij niet rijmen met de verklaring van het college tijdens de zitting bij de Raad van State dat de overschrijding gering zou zijn.

Naar aanleiding van deze ontwikkeling hebben de Partij voor de Dieren en GroenLinks de volgende vragen:

Omvang vierkante meters GBO

1. Wat betekent de voorgenomen wijziging voor het totaal aantal m2 GBO? Klopt onze berekening hierover (zie bijlage) en zo nee waarom niet?

De wijzigingen zijn:
- De optionele kelders (360 m2 GBO) worden niet gebouwd;
- Onder het appartement 9 vervalt de garagedeur, hier komen nu twee ramen en een extra kamer;
- De twee inpandige parkeerplaatsen onder het appartement 9 vervallen daarmee;
- Deze twee parkeerplaatsen worden nu beide aangeboden buiten op het binnenterrein. Het inrichtingsplan is hierop aangepast met in totaal 11 parkeerplaatsen.
- Op de eerste verdieping, aan de westgevel van het appartement 9, komt een raam.

Uw berekening is niet juist. Er is sprake van een toename GBO van 33,5 m2 en deze toename heeft te maken met het laten vervallen van twee inpandige parkeerplaatsen onder appartement 9, waarvoor woonruimte terugkomt (optionele kelders niet meegerekend). Los hiervan zijn de grondgebonden woningen iets efficiënter ingedeeld waardoor de woonoppervlakte van deze woningen (bouwnummers 1 t/m 8) licht is gestegen van 148 m² naar 156 m². Het totaal aantal m2 GBO wordt dan:
8 woningen x 156 m² = 1.248 m² plus 1 appartement van 96 m² en de bovengenoemde wijziging van 33,5 m² maakt als totaal 1.377,5 m² GBO wonen.

2. Is het college het met de Partij voor de Dieren eens dat nadat er in 2017 al tegen eerdere afspraken in, méér dan 1200m2 vergund werd, het niet betrouwbaar is om hier opnieuw extra vierkante meters GBO aan toe te voegen?

Nee. De eerdere afspraken waaraan wordt gerefereerd willen we hier graag eerst duiden.

In de commissiebrief van 10 juli 2015 is abusievelijk vermeld dat het oppervlak GBO maximaal 1200 m2 GBO mag worden. Bedoeld werd circa 1200 m2 GBO. In het verslag van de informatieavond van 9 april 2015 wordt gesproken over circa 1200 m2 (en 8 a 10 woningen). In de selectieleidraad uit september 2015 is eveneens circa 1200 m2 GBO woningbouw aangegeven. Hierover hebben wij uw Raad op 14 februari 2017 schriftelijk geïnformeerd.

De Raad van State heeft op 12 december 2018 het hoger beroep van appellanten ongegrond verklaard. De Raad van State is ervan overtuigd dat de uitlating over maximaal 1200 m2 is gedaan om aan te geven dat het bouwvolume veel kleiner is in vergelijking tot eerdere plannen (van 2496 m2 GBO met een parkeergarage van 75 parkeerplaatsen). Zij concludeert dat er daarom geen sprake is van een concrete, ondubbelzinnige toezegging waaraan rechtens te honoreren verwachtingen kunnen worden ontleend.
Bovendien vinden we de laatste aanpassing van het ontwerp acceptabel omdat het niet leidt tot een groter bouwvolume of bebouwd oppervlak en het ook niet ten koste gaat van ruimtelijke kwaliteit of groen.

3. Wat betekenen de voorgenomen wijzigingen voor zowel de kwaliteit als de kwantiteit van bomen en ander groen zoals voorgenomen in het oorspronkelijke plan?

Ondanks dat er een extra parkeerplaats is toegevoegd aan de binnenplaats, blijft de hoeveelheid en kwaliteit van bomen en ander groen behouden. In absolute zin is er zelfs sprake van een lichte toename van groen van 7 m2. Dit is mogelijk door de parkeerplaatsen nu haaks op het woningblok aan te leggen.

Kwaliteit buitenruimte en omgeving

In een rapport van Goudappel Coffeng bij de aanvraag wordt gerept over: “ruimte voor de auto om iets over de parkeerplek uit te steken boven het groen.”

4. Hoe beoordeelt het college de kwalitatieve waarde van groen waarboven auto’s geparkeerd mogen worden? Hoe draagt dat groen bij aan de groenbeleving van het gebied? Welke beplanting komt in aanmerking voor gebruik onder parkerende auto’s?

Dit betreft minimale oppervlakten, die bovendien naar verwachting niet bereden kunnen worden. Het groen kan hier groeien en vormt onderdeel van het totale groen. Op de parkeerplaatsen komt open verharding met gras. Dit voldoet aan het uitgangspunt onverhard tenzij om bij te dragen aan vergroening en klimaatadaptatie (waterafvoer).

5. Wat is de impact van de voorgenomen wijzigingen op de mate waarin de ruimtelijke kwaliteit (bijvoorbeeld zichtlijnen) van het gebied wordt aangetast?

De voorgenomen wijziging heeft geen wezenlijke invloed op zichtlijnen. De ruimtelijke kwaliteit blijft grotendeels gehandhaafd, doordat er geen afname is van de hoeveelheid groen. Wel is het zo dat bij volledige bezetting het terrein iets voller komt te staan met geparkeerde auto’s. Dit levert een iets minder aantrekkelijk ruimtelijk beeld op. De ruimtelijke kwaliteit van het gehele plan blijft echter behouden.

6. Wat betekent de overschrijding van het toegezegde bouwvolume voor het woongenot van de omwonenden? Is hiervoor naast planschade een vorm van compensatie mogelijk?

Er is geen toename van gebouwd volume, wel een geringe intensivering van gebruik. Aangezien de ontwikkeling als geheel kleinschalig is, en de toename van gebruik klein, zal dit naar verwachting geen invloed hebben op het woongenot van omwonenden.

Grondprijs

7. Wat is m.b.t. het Hiëronymuserf de uiteindelijke grondprijs is geweest, ten opzichte van de minimumprijs die in de selectieleidraad is genoemd?

De minimale inschrijfprijs zoals benoemd in de selectieleidraad was EUR 1.050.000,--, excl. btw. Als grondprijs is met de gemeente een bedrag van EUR 1.150.000,-- afgerekend. Daarnaast is aan index een bedrag van EUR 51.734,25 afgerekend en een bedrag van EUR 92.714,62 aan rente, in totaal derhalve een bedrag van EUR 1.294.448,87, exclusief omzetbelasting.

8. Is die prijs t.o.v. de selectieleidraad bijgesteld doordat de waarde is gestegen tussen het publiceren van de selectieleidraad en de daadwerkelijke overdracht?

Nee, het betrof hier een tender, waarbij naast een schetsontwerp een grondbieding moest worden gedaan. De geboden grondprijs is wel geïndexeerd naar het moment van betalen.

9. Is die prijs bijgesteld voor de extra gerealiseerde meters GBO t.o.v. de in de leidraad genoemde 1200m2?

Voor de wijziging nu (d.w.z. de omzetting van garage naar woning) is extra grondwaarde verschuldigd, die wordt afgerekend met de gemeente. Het gaat hierbij om een bedrag van ruim EUR 42.000,--, exclusief omzetbelasting. In totaal betaalt de ontwikkelaar de gemeente dus EUR 1.336.448,87, exclusief omzetbelasting.

10. In het onverhoopte geval dat het college nu besluit om opnieuw extra meters GBO toe te staan, wordt de grondprijs dan opnieuw daarvoor bijgesteld?

Voor een eventuele uitbreiding van de woning ná realisatie is geen extra grondwaarde verschuldigd. Indien er vóór oplevering nog een uitbreiding van de woning plaatsvindt, is daarover wel extra grondwaarde verschuldigd.

Participatie

11. Uit contacten met diverse belanghebbenden is de Partij voor de Dieren gebleken dat de groei van het aanvankelijk toegezegde maximum van 1200 m2 tot het huidige bouwplan geheel zonder overleg met hen is geregeld tussen de projectontwikkelaar en ambtenaren. Hierdoor gaat iets gerealiseerd worden dat mogelijk zowel qua invulling als qua proces niet voldoet aan de wensen van de raad. Is het college op de hoogte van deze ervaring van belanghebbenden en hoe beoordeeld het college de participatie van omwonenden van die bouwplan?

Er is geen toezegging gedaan dat de ontwikkeling maximaal 1200 m2 zou bedragen. Zie antwoord 2.

Wij zijn ervan overtuigd dat een zorgvuldig participatieproces is doorlopen. Gedurende het totale planproces is op verschillende momenten en op meerdere manieren tegemoet gekomen aan bezwaren, wensen en ideeën van omwonenden en tegelijkertijd is in het bouwplan rekening gehouden met wensen van toekomstige bewoners.

We zijn op de hoogte dat enkele omwonenden ondanks deze tegemoetkomingen blijvende bezwaren tegen deze ontwikkeling hebben. Dit blijkt ook uit de procedures die zij hebben gevoerd, tot een hoger beroep bij de Raad van State aan toe. Echter, de Raad van State heeft het beroep van deze omwonenden op alle onderdelen ongegrond verklaard.

Het bouwprogramma is t.o.v. de eerder door de raad vastgestelde Nota van Uitgangspunten behoorlijk naar beneden bijgesteld. Er is rekening gehouden met een kleinschaligere ontwikkeling en met extra kwaliteiten om tegemoet te komen aan zorgen en wensen uit de buurt. Er zijn meerdere bijeenkomsten geweest met omwonenden (o.a. zes bijeenkomsten in 2016). Samen met omwonenden heeft de ontwikkelaar zijn bouwplan op diverse punten voor de omgeving verder verbeterd. Enkele van deze verbeterpunten zijn:
- Het wijzigen van de verkavelingsopzet zorgt voor een betere bezonning voor de bestaande huizen aan de Maliesingel. Daarbij is het hofje iets kleiner geworden, zodat meer afstand ontstaat tussen het noordelijk bouwblok en de woningen aan de Maliesingel.
- Het opschuiven van beide bouwblokken richting spoorbaan, zorgt ook voor een betere bezonning in de tuinen aan de Maliesingel.
- Op verzoek van omwonenden is in de verkaveling rekening gehouden met zichtlijnen.
- Ten slotte zijn er meer bomen in het plan opgenomen, mede om mogelijke inkijk te verminderen.

12. Door de eerdere toezeggingen qua bouwvolume en qua inpandig parkeren heeft het college verwachtingen bij omwonenden gewekt. Ziet het college recente ontwikkelingen als in strijd met het vertrouwensbeginsel? Zo nee, waarom niet?

Nee. Tijdens de laatste informatieavond over deze ontwikkeling op 16 oktober 2018 zijn de laatste aanpassingen toegelicht aan omwonenden. Enkele wijziging nadien betreft de extra parkeerplaats op het binnenterrein (11 i.p.v. 10 parkeerplaatsen). De door de ontwikkelaar voorgestelde parkeeroplossing betrof het gebruik van één (reeds verworven) parkeerplaats in de parkeergarage van het Hieronymushuis. Juridisch gezien was deze parkeeroplossing niet voldoende duurzaam geborgd. Daarna is de oplossing gevonden in een extra parkeerplaats op het binnenterrein, zonder in te boeten op veiligheid, kwaliteit en groen.

13. Welke maatregelen kan het college nemen om te voorkomen dat betrokken burgers het vertrouwen in door de gemeente gedane toezeggingen kwijt raken?

Wij denken dat transparantie in de planvorming bijdraagt aan het vertrouwen van betrokken burgers. We zullen hier blijvend aandacht aan besteden.


Partij voor de Dieren, Anne Sasbrink

GroenLinks, Erwin Virginia

Bijlage: Berekening GBO Hiëronymuserf